Berne, le 12 août 2015

CF - Le Conseil fédéral propose de modifier le lieu d’imposition des commissions de courtage

Les commissions touchées sur des opérations de courtage immobilier doivent être imposées à l’avenir dans le canton de domicile, pour les personnes physiques, ou dans celui du siège, pour les personnes morales. Lors de sa séance d’aujourd’hui, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation au sujet d’une modification correspondante de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID). Il a ainsi donné suite à une motion transmise par le Parlement. 

Granges, le 8 juillet 2015

OFL - Marché du logement 2014: début partiel de détente

La détente sur le marché du logement s'est poursuivie en 2014.
Il est cependant trop tôt pour lever l'alerte, comme le montre une étude menée sur mandat de l'Office fédéral du logement (OFL) et traitant des effets de libre circulation des personnes sur le marché du logement.
Le marché du logement continue à être marqué par des disparités entre les régions et entre les différents segments.

Berne, le 5 juin 2015

CF - Retour à une imposition privilégiée des réserves de terrains à bâtir dans l’agriculture
Lors de sa séance de ce jour, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation concernant la loi fédérale sur l'imposition des immeubles agricoles et sylvicoles. Il met ainsi en œuvre une motion du conseiller national Leo Müller transmise par le Parlement.
Tous les immeubles d'une exploitation agricole doivent bénéficier d'une imposition privilégiée comme cela était le cas jusqu'en 2011. 

Granges, le 1er juin 2015

OFL - Le taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail diminue et passe à 1,75 %
Le taux d'intérêt de référence se situe désormais à 1,75% et a donc baissé de 0,25 point de pourcentage par rapport à sa dernière publication.
Il est valable pour la fixation des loyers dans toute la Suisse.

Berne, le 27 mai 2015

CF - Transparence des loyers en cas de changement de locataire

Le 27 mai 2015, le Conseil fédéral a adopté un message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations, qui sera soumis au Parlement. Le point central du projet est l'amélioration de la transparence des loyers en cas de changement de locataire.

Berne, le 13 mai 2015

Certificat énergétique des bâtiments: plus de transparence aurait un effet bénéfique

L'obligation de produire un certificat énergétique des bâtiments pourrait avoir un impact positif sur le nombre d'assainissements énergétiques d'immeubles. Telle est la conclusion d'un rapport de l'Office fédéral du logement (OFL) dont le Conseil fédéral a pris connaissance le 13 mai 2015. La compétence de l'introduction de cette obligation incombe aux cantons.
https://www.news.admin.ch/message/index.html?lang=fr&msg-id=57256

Berne, 01.04.2015

CF- Révision de la Lex Koller

Le Conseil fédéral entend réviser la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (Lex Koller).

 Ce mercredi, il a chargé le Département fédéral de justice et police (DFJP) de poursuivre les travaux en vue de l'élaboration d'un projet de révision.

3 juillet 2014

Juridique : Champ d’application de l’accord FATCA

Renseignements pris auprès de M. Jacques de Watteville, Secrétaire d’Etat aux questions financières internationales, les régies immobilières, actives uniquement dans l’administration de biens immobiliers, ne sont pas des établissements financiers au sens du Foreign Tax Compliance Act (FATCA) et ne sont donc pas soumises à cet accord.

La question se pose de savoir si les régies qui gèrent des biens immobiliers pour des clients américains étaient qualifiées ou non comme un établissement financier suisse au sens de l’accord du 14 février 2013 entre la Suisse et les Etats-Unis d’Amérique sur leur coopération visant à faciliter la mise en oeuvre du FACTA, dès lors qu’une régie peut gérer et détenir des fonds liés à l’exploitation d’un immeuble sis en Suisse pour le compte d’un ayant droit économique résident sujet fiscal américain.

M. de Watteville a relevé que cette question avait fait l’objet de discussions au sein du Groupe de qualification mis en place par l’administration fédérale et des acteurs de la place financière et a répondu ce qui suit (on trouvera les conclusions du groupe, en anglais, sous le lien suivant : http://www.sif.admin.ch/themen/00502/00807/00906/index.html?lang=en) :

« La prestation de services en relation avec la gestion de biens immobiliers n’est pas une activité qui conduit à une classification d’institut financier au sens de FATCA.

Il faut partir de l’idée que des accords contractuels existent avec le propriétaire des biens immobiliers sur l’étendue des prestations à accomplir et que la société immobilière est indemnisée aux conditions du marché pour l’accomplissement des prestations convenues dans le contrat. Il s’agit donc de l’exercice d’une activité commerciale en dehors du secteur financier.

A la question additionnelle de savoir si éventuellement l’encaissement de loyers et leur administration passagère pourrait conduire à une classification d’institut financier au sens du FATCA, il convient également de répondre par la négative. En effet, la société immobilière, en acceptant d’encaisser des loyers, ne génère en soi pas de revenus. Ainsi, elle ne remplit ni les conditions d’un établissement gérant des dépôts (au moins 20% des revenus bruts doivent provenir de la gestion d’actifs financiers et de la fourniture des prestations financières) ni celles d’une entreprise d’investissement (50% des revenus bruts doivent provenir de l’investissement ou de la gestion d’avoirs financiers) […].

Si une société immobilière est seulement active dans l’administration de biens immobiliers et n’exerce aucune autre activité non-décrite ici, alors elle ne vaut pas comme institut financier au sens du FATCA ».

2 juillet 2014

Politique : Dernières nouvelles de la Berne fédérale

Ces dernières semaines, le milieu immobilier fait l’objet d’une attention toute particulière de la Berne fédérale, en matière d’octroi de crédit hypothécaire, du retrait de l’avoir de prévoyance professionnelle, du blanchiment d’argent et d’assurance tremblement de terre.

Lors de sa séance de ce jour, le Conseil fédéral a décidé de renoncer pour le moment à prendre des mesures supplémentaires visant à modérer la demande dans le domaine du marché hypothécaire, ce que nous saluons. Il s’est félicité que l’Association suisse des banquiers (ASB) ait renforcé, dans ses directives, les exigences minimales en matière d’octroi de crédit hypothécaire (cf. USPI INFO n° 13/2014). Selon le Conseil fédéral, ces mesures constituent une nouvelle étape dans la lutte contre une croissance excessive des prix de l’immobilier et des crédits hypothécaires. La FINMA a reconnu ce jour comme étant des normes minimales les nouvelles directives de l’ASB. Toutefois, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral des finances de continuer à observer l’évolution de la situation sur les marchés hypothécaire et immobilier. En cas d’éventuelle aggravation des déséquilibres existant sur les marchés du crédit, le Conseil fédéral déciderait à la fin de l’année de prendre des mesures supplémentaires pour freiner la demande de crédits hypothécaires. Enfin, la Banque nationale suisse contrôle régulièrement s’il est nécessaire d’adapter le volant de fonds propres anticyclique pour compléter les mesures destinées à freiner la demande.

Le 25 juin 2014, dans le cadre de la réforme des prestations complémentaires, le Conseil fédéral a adopté une première série de décisions qui feront l’objet d’un avant-projet préparé par le Département fédéral de l’intérieur en vue de le mettre en consultation, avant qu’il soit transmis aux Chambres fédérales pour débat. Parmi ses décisions, figure la suppression du retrait de l’avoir de prévoyance professionnelle obligatoire sous forme de capital, afin d’éviter que le citoyen, ayant retiré son deuxième pilier, doive requérir le versement de prestations complémentaires au moment de sa retraite. Autrement dit, l’assuré n’aurait plus la possibilité de retirer son avoir obligatoire du deuxième pilier en vue d’acquérir un logement qui constitue pourtant une forme de prévoyance. En outre, bon nombre d’acquéreurs utilisent une partie de leur deuxième pilier afin d’acquérir leur logement. Une telle mesure priverait la classe moyenne d’acquérir son logement. Enfin, aucun lien statistique entre le recours aux prestations complémentaires et le retrait du deuxième pilier n’a été démontré.

En matière d’assurance tremblement de terre, le Conseil fédéral a décidé, à juste titre, lors d’une séance du 20 juin 2014, de proposer au Parlement de classer la motion de M. le Conseiller aux Etats Jean-René Fournier visant à ce que tous les bâtiments soient obligatoirement assurés en Suisse contre les dommages résultant d’un tremblement de terre avec une prime unifiée dans tout le pays. Dans le cadre de la procédure de consultation, l’USPI Suisse s’était opposée à une telle assurance qui porte atteinte aux compétences des cantons dans une matière où précisément les typicités cantonales et l’exposition aux risques doivent être prises en compte, qui met à charge du propriétaire le coût des risques sismiques et déresponsabilise les assurés.

Enfin, lors de sa session de printemps, le Conseil national a rejeté le 18 juin 2014, dans le cadre de la mise en oeuvre des recommandations du Groupe d’action financière (GAFI), révisées en 2012, et de la révision en particulier de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA), la mesure visant à ce que la partie du prix de vente d’un bien immobilier qui excède Fr. 100'000.- soit versée auprès d’un établissement financier autorisé en Suisse et soumis à la LBA ou sur le compte client que l’officier public détient auprès de celui-ci. C’est le lieu de rappeler que l’USPI Suisse soutenait cette mesure qui permettait de lutter de manière efficace et ciblée contre les cas de blanchiment d’argent sans pour autant alourdir la procédure et renchérir le coût des transactions. Le dossier retournera, pour débat, au Conseil des Etats.

30 juin 2014

Juridique : Force obligatoire du contrat-cadre romand jusqu’au 30 juin 2020

Lors de sa séance du 20 juin 2014, le Conseil fédéral a fait droit à la requête de l’Association suisse des locataires – fédération romande (ASLOCA), la Fédération romande immobilière (FRI) ainsi que l’USPI Suisse et a renouvelé la force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer jusqu’au 30 juin 2020.

Lors de sa séance du 20 juin 2014, le Conseil fédéral a, sur requête de l’ASLOCA, la FRI et l’USPI Suisse, renouvelé la force obligatoire du contrat-cadre romand de baux à loyer jusqu’au 30 juin 2020, étant précisé que les dispositions de ce contrat-cadre, en vigueur depuis le 1er juillet 2008, restent inchangées.

Ce contrat-cadre est valable dans les cantons de Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Vaud et Valais (les sept districts du Bas-Valais uniquement). Il s’applique aux contrats de bail de locaux d’habitation, à l’exception des maisons individuelles de six pièces ou plus, des appartements de luxe de six pièces ou plus ainsi que des appartements de vacances loués pour une durée maximale de trois mois.

L’objectif de la déclaration de force obligatoire générale des contrats-cadres de baux à loyer est de favoriser les négociations paritaires en matière de bail à loyer. Ce contratcadre de baux à loyer est un outil de consensus important entre les organisations de bailleurs et de locataires en Suisse romande.

L’arrêté du Conseil fédéral et les dispositions déclarées de force obligatoire générale seront publiés dans la feuille fédérale du 1er juillet 2014 et peuvent être consultés par internet à l’adresse suivante : www.bwo.admin.ch (rubrique « Documentation- Législation »).

25 juin 2014

Economie : l’Association suisse des banquiers adapte son dispositif d’autorégulation en matière de financement hypothécaire

Le 23 juin 2014, le conseil d’administration de l’Association suisse des banquiers (ASB) a décidé d’adapter deux directives en matière de crédit hypothécaire.

Le délai pour l’amortissement de nouvelle dette hypothécaire qui devra être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement sera de 15 ans et non plus 20 ans et l’amortissement devra se faire de manière linéaire. Le principe de la valeur la plus basse entre celle du marché et le prix d’achat devra être appliqué lors de l’évaluation de l’immeuble dans le cadre du financement d’achats ou de changements de propriétaires. Il sera tenu compte des revenus du conjoint seulement en cas de débiteurs solidaires. L’ASB doit encore soumettre ces révisions à la FINMA pour qu’elles entrent en vigueur.

L’ASB a décidé le 23 juin 2014 de modifier ses directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier ainsi que les directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires. Les modifications portent essentiellement sur les trois points suivants :

• L’amortissement de la dette hypothécaire devra être ramené aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble dans un délai de 15 ans (et non plus 20 ans). L’amortissement devra se faire par tranches régulières (de manière linéaire). Ces modifications ne concerneront que les nouveaux crédits hypothécaires. Elles ne concernent donc pas les hypothèques existantes et les nouvelles réglementations de conventions d’utilisation (par exemple, les prolongements d’hypothèques existantes) ;
• Concernant le financement d’achats de biens immobiliers ou de changements de propriétaires, le principe de la valeur la plus basse sera appliqué lors de l’évaluation du bien immobilier. Selon ce principe, la valeur de nantissement devant être prise en compte correspond à la plus basse entre la valeur du marché et le prix d’achat ;
• Lors de l’évaluation de la capacité financière, les revenus du conjoint seront pris en considération en cas de débiteurs solidaires.

Ces modifications seront soumises à la FINMA afin qu’elles puissent les approuver. En cas d’approbation, elles entreront en vigueur.

Ces modifications viennent s’ajouter aux précédentes mesures visant à restreindre l’octroi de crédit hypothécaire, sans leur laisser le temps de déployer pleinement leurs effets et le marché est en train de s’autoréguler de lui-même. 

2 juin 2014

Economie: le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2 %

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2 % par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 mars 2014, s’est situé à 1,98 %, contre 2,02 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2 %, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er septembre 2014

30 mai 2014

Politique : Le Conseil fédéral propose de modifier certaines dispositions en droit du bail qui contribueront au vieillissement du parc locatif

Le Conseil fédéral a mis en consultation jusqu’au 30 septembre 2014 des modifications du code des obligations (CO) en matière de droit du bail. Il est notamment prévu l’usage obligatoire d’un formulaire officiel lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail, dans toute la Suisse et même en l’absence de pénurie de logements. En outre, les améliorations énergétiques apportées par le propriétaire ne pourraient engendrer une hausse de loyer qu’au plus tôt, une année après l’entrée en vigueur du bail.

Le 28 mai 2014, le Conseil fédéral a mis en consultation un projet de modifications ci-joint du CO touchant le droit du bail. Selon lui, ce projet vise à améliorer la transparence sur le marché du logement locatif par un effet d’atténuation sur les prix, sans créer de restrictions matérielles pour les bailleurs. En réalité, ces mesures ratent leur cible.

En effet, il est prévu de rendre obligatoire, dans toute la Suisse et même en l’absence de pénurie de logements, l’usage d’une formule officielle en cas de conclusion d’un nouveau bail d’habitation qui indiquera le loyer précédent ainsi que les motifs d’une éventuelle hausse de loyer. Actuellement, l’article 270 alinéa 2 CO prévoit qu’en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire l’usage d’une telle formule. Le marché du logement diffère d’un canton à l’autre, ce qui justifie des mesures hétérogènes. Avec la proposition du Conseil fédéral, les cantons du Valais et du Jura se verraient contraints de prévoir une telle formule.

Le Conseil fédéral propose également que les augmentations de loyer fondées sur des améliorations entraînant une plus-value ou sur des améliorations énergétiques ne peuvent prendre effet, au plus tôt, qu’une année après l’entrée en vigueur du bail, sauf si elles sont annoncées par écrit avant la conclusion du bail. Autrement dit, le propriétaire ne pourrait pas reporter une partie des coûts de ces travaux sur les loyers, ce qui ne l’incitera pas à procéder à tels travaux, contribuera au vieillissement du parc locatif et va à contre-courant de la volonté des autorités politiques d’inciter les propriétaires à assainir énergétiquement leurs immeubles.

Enfin, le Conseil fédéral prévoit que la formule officielle devant être utilisée notamment en cas de résiliation du contrat de bail ou lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail, doit être établie par l’Office fédéral du logement (OFL) ou agréée par celui-ci. Actuellement, ces formules sont agréées par les cantons, ce qui convient parfaitement aux bailleurs et locataires et permet d’adapter ces formules aux typicités cantonales notamment s’agissant des autorités de conciliation.

 Il s'agit, dans le délai de réponse fixé au 30 septembre 2014, de faire part de nos déterminations afin d’éviter un durcissement du droit du bail.

Annexe: Projet de modification du CO

17 avril 2014

Politique : dernières actions politiques de l’USPI Suisse sous la coupole fédérale

Suite à notamment l’intervention de l’USPI Suisse, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats a rejeté le 3 avril 2014 les motions de la conseillère nationale socialiste Jacqueline Badran visant à un renforcement de la Lex Koller. M. Hugues Hiltpold, président de l’USPI Suisse et conseiller national, a déposé récemment une question et une interpellation auprès du Conseil fédéral s’agissant des répercussions de l’initiative contre l’immigration de masse en matière de crédit hypothécaire et de résidences secondaires.

Grâce notamment à l’intervention de l’USPI Suisse, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats a rejeté le 3 avril 2014 deux motions de Mme Jacqueline Badran, conseillère nationale socialiste, ayant pour but de renforcer la Lex Koller. Ces deux motions doivent encore être soumises au plénum du Conseil des Etats. Ces motions visent, d’une part, à ce que les immeubles destinés à une activité commerciale ou professionnelle soient de nouveau soumis au régime d’autorisation obligatoire de cette loi et, d’autre part, à soumettre à autorisation l’acquisition d’une part d’une société immobilière cotée en bourse par des personnes à l’étranger, ce qui implique qu’il faudrait vérifier préalablement la nationalité et le domicile de l’acquéreur afin que la transaction puisse être effectuée.

M. Hiltpold, président de l’USPI Suisse et conseiller national, a questionné le 3 mars 2014 le Conseil fédéral afin de savoir si, suite à l'acceptation de l'initiative populaire "contre l'immigration de masse", il envisageait de renoncer au relèvement du volant de fonds propres anticycliques faisant passer de 1 à 2 pour cent la couverture de fonds propres des créances hypothécaires des banques. Le Conseil fédéral lui a répondu que les conséquences de l'acceptation de cette initiative sont encore peu claires et que l'immigration n'est qu'un facteur parmi beaucoup d'autres qui influencent l'évolution du marché immobilier. En outre, la situation actuelle, marquée par des taux d'intérêt bas devrait avoir une plus forte incidence sur l'octroi de crédits hypothécaires que l'immigration. Ainsi, le Conseil fédéral a décidé de maintenir le relèvement de fonds propres anticycliques et a précisé qu’en cas de détente de la situation, le volant peut être rapidement revu à la baisse.

Enfin, M. Hiltpold a également déposé le 19 mars 2014 une interpellation au Conseil fédéral lui demandant si, suite à l'acceptation de cette initiative, un ressortissant de l'Union européenne, au bénéfice d'un permis de séjour B, qui désirerait acquérir une résidence secondaire en Suisse serait soumis aux contingents de résidences secondaires prévus par la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Il a également été demandé si des mesures visant à faciliter l'octroi de crédits hypothécaires à l'égard de potentiels acquéreurs établis en Suisse étaient envisagées afin de compenser la baisse de demande de logements de la part des ressortissants de l'Union européenne suite à l’acceptation de cette initiative. Cette interpellation n’a pas encore été traitée.

2 avril 2014

Politique : Mise en vigueur de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire et de la révision de son ordonnance au 1er mai 2014

Le Conseil fédéral a décidé ce jour de mettre en vigueur au 1er mai 2014 la loi sur l’aménagement du territoire partiellement révisée et l’ordonnance sur l’aménagement du territoire révisée ci-jointe. La révision prévoit des mesures contre le mitage du territoire, assouplit les conditions à remplir pour la pose d’installations solaires et précise les dispositions encadrant la détention de chevaux en zone agricole.

La révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) acceptée en votation populaire le 3 mars 2013 et l’ordonnance sur l’aménagement du territoire révisée (OAT) entreront en vigueur le 1er mai 2014. Les dispositions issues de cette révision visent une utilisation mesurée du sol, une délimitation des zones à bâtir et la création d’un milieu bâti plus compact. Les villes et villages doivent se développer à l’intérieur du milieu bâti, grâce par exemple à une densification des constructions, à l’exploitation des brèches ou à la reconversion des friches industrielles. L’exécution de la révision relève de la compétence des cantons. Ceux-ci doivent présenter dans leurs plans directeurs les mesures de développement de l’urbanisation vers l’intérieur et assurer que les zones à bâtir n’excèdent pas les besoins prévisibles des quinze prochaines années. Les plans directeurs cantonaux doivent être adaptés et soumis à l’approbation du Conseil fédéral dans un délai de cinq ans. En cas de classements de terrains en zone à bâtir, les cantons ont l’obligation de prélever une taxe d’au moins 20 % de la plusvalue pour compenser par exemple les déclassements.

Jusqu’à l’approbation par le Conseil fédéral des nouveaux plans directeurs cantonaux, les cantons doivent compenser la création de nouvelles zones à bâtir. Les zones affectées à des infrastructures publiques répondant à une nécessité urgente échappent à cette obligation. Pour d’autres projets urgents d’importance cantonale, une surface au moins équivalente doit être sécurisée ailleurs dans le canton par des mesures de planification, mais ne doit pas être déclassé immédiatement.

En outre, des « Directives techniques sur les zones à bâtir » qui indiquent quand les zones à bâtir d’un canton sont trop importantes et un guide de la planification directrice permettront de mettre en oeuvre la LAT. Ces documents sont téléchargeables sur le lien suivant : http://www.are.admin.ch/themen/recht/04651/index.html?lang=fr.

Dans les zones à bâtir et les zones agricoles, les installations solaires situées sur les toits ne nécessitent plus d’autorisation de construire. Il suffit de les annoncer aux autorités compétentes. En revanche, les installations solaires prévues sur des monuments culturels ou naturels d’importance nationale ou cantonale restent soumises à autorisation. Enfin, des dispositions en matière de détention de chevaux agricoles ont été prévues dans l’OAT révisée.

Annexe: Révision de l'ordonnance sur la LAT

3 mars 2014

Economie: le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2 %

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2 % par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 décembre 2013, s’est situé à 2,02 %, contre 2,06 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2 %, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 2 juin 2014.

26 février 2014

Juridique : Renouvellement de la force obligatoire du contrat-cadre romand jusqu’au 30 juin 2020

En leur qualité de parties contractantes, l’Association suisse des locataires – fédération romande (ASLOCA), la Fédération romande immobilière (FRI) ainsi que l’USPI Suisse ont demandé le 15 janvier 2014 au Conseil fédéral de renouveler pour une durée de six ans la force obligatoire du contrat cadre romand arrivant à échéance le 30 juin 2014.

Par requête du 15 janvier 2014 ci-jointe, l’ASLOCA, la FRI et l’USPI Suisse ont requis le renouvellement de la force obligatoire du contrat-cadre romand qui arrive à échéance le 30 juin 2014, pour une durée supplémentaire de six ans, soit jusqu’au 30 juin 2020. La teneur de ce contrat-cadre ci-annexé du 18 décembre 2000, modifié en 2007 afin de tenir compte de la loi sur le partenariat enregistré, n’a subi aucune modification.

C’est le lieu de rappeler que ce contrat-cadre est en vigueur dans les cantons de Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Vaud et Valais (les sept districts du Bas-Valais uniquement). Il ne régit pas le problème de la fixation du montant du loyer, ni celui des congés donnés pour l’échéance des baux par le bailleur qui sont des problèmes les plus conflictuels. Toutefois, le contrat-cadre règlemente plusieurs situations qui se présentent constamment dans les relations entre locataires et bailleurs. Il est donc important que ce contrat-cadre, qui représente un précieux consensus entre les organisations de locataires et de bailleurs en Suisse romande, fasse l’objet d’un renouvellement de déclaration de force obligatoire.

Cette demande est publiée ce jour dans la Feuille officielle suisse du commerce ainsi que notamment dans les feuilles d’avis officielles des cantons concernés et dans diverses publications.

Un délai de consultation de 60 jours est fixé à partir de la date de la publication jusqu’au 30 avril 2014. Ainsi, toute personne concernée par la force obligatoire générale a la possibilité de s’exprimer à ce sujet jusqu’au 30 avril 2014. Les prises de position doivent être envoyées à l’adresse suivante : Office fédéral du logement, secteur droit, Storchengasse 6, à 2540 Granges.

Annexe 1: Requête au Conseil fédéral

Annexe 2: Contrat-cadre romand

19 février 2014

Le Conseil fédéral approuve le message relatif à la mise en oeuvre de l’initiative sur les résidences secondaires et a adopté le projet de loi qui sera soumis au Parlement

Le Conseil fédéral a approuvé le message relatif à la loi sur les résidences secondaires et l’a transmis au Parlement. Le projet de loi définit les modalités de mise en oeuvre de l’initiative sur les résidences secondaires acceptée par le peuple et les cantons le 11 mars 2012.

Suite à la procédure de consultation, le Conseil fédéral a approuvé le projet de loi sur les résidences secondaires ci-joint. Ce projet règle l’interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 pour cent, ainsi que la création de logements affectés à l’hébergement touristique qualifié. Il définit également dans quelle mesure les logements existants peuvent être transformés.

Le projet prévoit, à juste titre, que tout logement qui, au moment de l’acceptation de l’initiative, soit le 11 mars 2012, existait déjà ou était au bénéfice d’une autorisation définitive, pourra être réaffecté sans entrave. En revanche, il est prévu que les propriétaires de tels logements ne seront autorisés à les agrandir que s’ils les déclarent comme résidence principale ou comme logement affecté à l’hébergement touristique qualifié, ce qui n’est pas admissible et constitue une atteinte importante à la garantie de la propriété.

Dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 pour cent, la construction de nouvelles résidences secondaires est en principe interdite. Sous certaines conditions strictes, le Conseil fédéral autorise néanmoins la création de nouvelles résidences secondaires à « lits froids » dans des monuments protégés et dans des bâtiments constituant des éléments caractéristiques d’un site. Le Conseil fédéral estime que c’est souvent là la seule manière de préserver ces bâtiments et les sites et paysages dont ils font partie.

Ce projet législatif prévoit également, comme l’actuelle ordonnance sur les résidences secondaires, qu’un établissement hôtelier pourra être entièrement converti en résidences secondaires à « lits froids » s’il existe depuis au moins 25 ans et ne peut plus être exploité de manière rentable. De nouvelles résidences secondaires seront aussi possibles, dans une mesure minime, lorsque cela est nécessaire au financement de la construction d’un établissement ou de son exploitation.

Les structures qui proposeront des « lits chauds » ne sont pas incluses dans l’interdiction des résidences secondaires. Aussi, le projet de loi détermine à quelles conditions la construction de logements destinés à l’hébergement touristique qualifié est admise. Sont notamment autorisés les logements créés dans le cadre d’une entreprise d’hébergement qualifiée, catégorie qui inclut les hôtels et les résidences parahôtelières. Il en va de même de la construction de logements qui seront proposés à la location via une plateforme commerciale, mais uniquement dans les territoires expressément désignés à cet effet dans le plan directeur cantonal.

Enfin, s’agissant du droit transitoire, il est prévu que la loi s’applique à toutes les demandes d’autorisation de construire qui n’ont pas fait l’objet d’une décision de première instance lors de son entrée en vigueur. Les demandes qui ont fait l’objet d’une décision de première instance mais ont été contestées par recours au moment de l’entrée en vigueur doivent être également examinées à la lumière de cette loi.

Projet de loi

12 février 2014

Juridique : Modifications de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF)

Le Conseil fédéral a décidé le 15 janvier 2014 de modifier l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) en ce sens que les aides publiques doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire lors d’une augmentation de loyer et la formule destinée à communiquer aux locataires les hausses de loyer doit indiquer si le bailleur a reçu de telles aides en cas de prestations supplémentaires. Ces modifications entrent en vigueur le 1er juillet 2014.

Le Conseil fédéral a décidé de modifier les articles 14 et 19 OBLF. S’agissant de l’article 14 OBLF, un nouvel article 14 alinéa 3bis OBLF aura la teneur suivante « les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire ». Selon le rapport explicatif de l’Office fédéral du logement, ces améliorations et les prestations supplémentaires sont soutenues par différents programmes publics d’encouragement. Ces aides publiques réduisent les coûts d’investissement à la charge des bailleurs pour les prestations supplémentaires correspondantes. Cette nouvelle disposition vise à assurer que le bailleur ne reporte sur les loyers que les coûts de prestations supplémentaires qui ne sont pas couverts par les aides publiques. Si des aides sont affectées à des travaux d’entretien et non à des travaux de prestation supplémentaire, la déduction devra s’opérer sur les coûts d’investissement globaux correspondants. Enfin, les aides générales au logement auxquelles des dispositions légales spécifiques s’appliquent, de même que les déductions fiscales liées à des améliorations énergétiques ou des travaux d’entretien ne sont pas touchées par cette réglementation.

Quant à l’article 19 OBLF, un nouvel article 19 alinéa 1er lettre a, chiffre 5 OBLF aura la teneur suivante : « la formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l’article 269d CO doit contenir pour les hausses de loyer en cas de prestations supplémentaires, l’indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values ». Alors que l’USPI Suisse a combattu cette modification, le Conseil fédéral est d’avis que celle-ci est nécessaire dès lors que cette obligation est assortie d’une conséquence juridique, soit la nullité de la hausse de loyer si cette indication n’y figure pas.

L’extension de la formule obligatoire est applicable aux augmentations de loyer qui sont reçues par les locataires dès l’entrée en vigueur de la modification de l’ordonnance, soit dès le 1er juillet 2014.

3 février 2014

Le marché de l'immobilier «se situe en zone dangereuse»

Le vice-président de la Banque nationale suisse (BNS) et ancien professeur d’économie, M. Jean-Pierre Danthine, estime que les menaces sur le marché immobilier suisse ne sont pas encore écartées. Ce dernier «se situe en zone dangereuse.

Les propriétaires doivent comprendre que leur fortune peut, à l'avenir, perdre de sa valeur. Ils doivent se prémunir afin de surmonter une éventuelle hausse des taux selon M. Jean-Pierre Danthine. Celui-ci n'entrevoit pas seulement des risques pour les agglomérations de Zurich, Genève et Lausanne, mais pour la Suisse entière. Car d’après lui «en cas de crise, les prix ne fléchissent pas uniquement dans les zones sensibles, mais partout. Le crash aux Etats-Unis l'a clairement démontré.»

La bulle est très difficile à cerner

Toujours selon M. Danthine, il ne faut pas parler de bulle immobilière, celle-ci étant trop difficile à définir. La situation actuelle est marquée par «des déséquilibres qui s'accroissent sur le marché des hypothèques et de l'immobilier». Ces derniers peuvent déclencher une crise en cas de choc externe.

Le fait que les banques accordent toujours des prêts hypothécaires en dépit des risques constitue certes un problème, même si cela peut se comprendre. Les banques se trouvent dans une situation difficile et les taux d'intérêt sont bas, idem pour les marges. La tentation est donc grande de maximiser les volumes.

La Banque nationale suisse pourrait donc entraver celle-ci en relevant ses taux. Cela ne semble toutefois pas pour tout de suite, même si la mission de la BNS est de garantir la stabilité des prix. Et, dans ce but, l’un des moyens appropriés à moyenne échéance est le taux plancher (de 1,20 franc pour un euro fixé tel en septembre 2011). Toutefois, si la Banque nationale augmentait ses taux, le cours plancher et, en conséquence, la stabilité des prix seraient menacés.

23 janvier 2014

Politique : Le Conseil fédéral renforce les mesures contre la croissance des marchés immobilier et hypothécaire

Le Conseil fédéral a décidé le 22 janvier 2014 qu’à partir du 30 juin 2014, les banques seront tenues de faire passer de 1 à 2 % la couverture en fonds propres de leurs créances hypothécaires.

Sur proposition de la Banque nationale suisse (BNS), le Conseil fédéral peut, en vertu de l’ordonnance sur les fonds propres (OFR), obliger les banques à détenir des fonds propres supplémentaires sous la forme d’un volant de fonds propres anticycliques. Le 22 janvier 2014, le Conseil fédéral a décidé de suivre la proposition de la BNS et de faire passer le volant de fonds propres anticycliques de 1 à 2 % des créances hypothécaires liées au logement.

Cette mesure est justifiée, selon la BNS et le Conseil fédéral, dès lors que, dans le contexte actuel de taux bas, l’augmentation constante des crédits hypothécaires et des prix de l’immobilier résidentiel a encore accentué les déséquilibres, qui représentent un risque considérable pour la stabilité de l’économie et du secteur bancaire. Il est relevé que le rapport entre les prix et les loyers des immeubles d’habitation a atteint aujourd’hui un niveau qui avait été observé pour la dernière fois durant le boom de l’immobilier des années 1980. Ainsi, les banques seront tenues dès le 30 juin 2014 de détenir des fonds propres supplémentaires à hauteur de 2 % de leurs positions pondérées en fonction des risques et garanties par des gages immobiliers en Suisse selon l’article 72 OFR. Le relèvement du volant anticyclique vise uniquement les crédits hypothécaires destinés au financement d’immeubles d’habitation. Il ne touche pas les autres crédits, notamment ceux qui sont octroyés aux entreprises.

Le volant de fonds propres anticycliques a pour objectif principal de permettre à l’ensemble de l’économie et au secteur bancaire de mieux résister aux risques liés à une croissance excessive des crédits. Le Conseil fédéral estime que son relèvement doit aussi contribuer à freiner la hausse des hypothèques et des prix de l’immobilier.

Cette nouvelle mesure paraît prématurée et peu opportune dès lors que des mesures visant à réduire les risques sur les marchés hypothécaire et immobilier ont déjà été prises en 2013 et qu’il faut leur laisser le temps de déployer leurs effets.

15 janvier 2014

Politique : Plus de souplesse et moins de restrictions dans la politique de logement du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral a décidé ce jour d’étudier de manière approfondie les mesures recommandées par le groupe de travail « Dialogue en matière de politique du logement ». Parmi les mesures envisagées, le Conseil fédéral entend rendre obligatoire l’indication du précédent loyer et la justification d’une éventuelle augmentation dans toute la Suisse lors du changement de locataire. L’USPI Suisse s’y est opposée.

Le groupe de travail « Dialogue en matière de politique du logement » qui réunit des représentants des villes, des cantons et de la Confédération, donne son appui à la position du Conseil fédéral du 15 mai 2013. Le groupe de travail est opposé à une intervention dans la fixation des prix sur le marché du logement locatif, ce qui est à saluer.

Le groupe de travail, dans son rapport ci-joint, recommande une série de mesures dans le cadre de la politique du logement. Suite à ce rapport, le Conseil fédéral entend clarifier comment accorder un droit de préemption aux communes en faveur de la construction de logements à prix modéré ou d’utilité publique et comment favoriser davantage de telles constructions sur des terrains de la Confédération ou d’entreprises liées à la Confédération qui ne sont plus utilisés. Il entend également examiner comment la construction de logements à prix modéré peut être encouragée par le biais de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire.

En outre, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie, de la formation, et de la recherche de préparer un projet portant sur la modification du droit du bail. Il s’agirait de rendre obligatoire à l’avenir l’indication du précédent loyer et la justification d’une éventuelle augmentation dans toute la Suisse lors d’un changement de locataire. Selon le Conseil fédéral, une telle mesure devrait freiner l’évolution des prix sans toucher aux droits du bailleur. L’USPI Suisse s’oppose à une telle mesure qui n’encouragera pas le propriétaire à construire davantage de logements. Un communiqué de presse ci-joint a été adressé ce jour aux médias romands.

Ce groupe de travail s’occupera prochainement d’examiner les questions relatives à la mise en oeuvre et abordera également diverses questions relatives à l’aménagement du territoire, telles que la mobilisation des potentiels de densification en vue de construire des logements.

Par ailleurs, le Conseil fédéral a approuvé une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) en ce sens que les aides publiques, sollicitées notamment pour des améliorations énergétiques, doivent être déduites du montant de l’augmentation du loyer et mentionnées sur le formulaire de notification d’augmentation du loyer. Cette modification entrera en vigueur le 1er juillet 2014.

Enfin, à compter du 1er janvier 2014, la durée des contributions aux frais de logement en vertu de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP) est portée de 19 à 21 ans.

Rapport intermédiaire du groupe de travail

2 décembre 2013

Economie: le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2% par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 septembre 2013, s’est situé à 2,06 %, contre 2,09 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 3 mars 2014.

28 novembre 2013

NON au projet de révision de l’Ordonnance sur l’aménagement du territoire

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) rejette le projet de révision de l’Ordonnance sur l’aménagement du territoire (OAT) mis en consultation jusqu’au 30 novembre 2013 par le Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC). Ce projet est trop restrictif et ne tient compte ni de la nécessaire marge de manoeuvre des cantons, ni des typicités locales.

Cette révision de l’OAT impose des contraintes supplémentaires aux cantons qui ne sont pas prévues dans la révision partielle de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) adoptée le 3 mars 2013. Les cantons sont mis sous tutelle au profit de l’administration fédérale qui n’a aucune connaissance de leurs besoins. A titre d’exemple, les cantons devront apporter, dans le plan directeur cantonal, la preuve que leurs évaluations en matière de croissance du nombre d’emplois sont plus plausibles que celles des scénarios établis par l’Office fédéral de la statistique (OFS), faute de quoi ce sont les scénarios fédéraux qui seraient appliqués. Or, ce sont bien les cantons qui sont le mieux à même d’évaluer leur croissance, sur le base de leurs connaissances fines du terrain.

 En outre, dans les cantons où les zones à bâtir sont déjà surdimensionnées, de nouvelles zones à bâtir ne pourraient être créées que si une surface au moins équivalente est simultanément déclassée, ce qui n’est pas prévu par la révision partielle de la LAT.

Il n’est pas contesté que la révision législative de la LAT doive être mise en oeuvre, mais l’OAT ne saurait aller au-delà de cette révision en étant plus restrictive que celle-ci. C’est le lieu de rappeler que l’aménagement du territoire relève de la compétence des cantons et que la Confédération ne doit édicter que des principes dans ce domaine.

A l’heure où le marché immobilier est déjà mis sous pression par la législation en matière de résidences secondaires, que l’octroi des crédits hypothécaires est devenu plus restrictif, l’aménagement du territoire doit être souple et tenir

22 novembre 2013

Formation : La Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI) recherche des experts pour les examens fédéraux

La Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI) recherche des experts pour les examens fédéraux qui portent sur les brevets de courtier en immeubles, de gérant d’immeubles, d’expert en estimations immobilières et de promoteur immobilier ainsi que sur le diplôme d’administrateur de biens immobiliers.

La CSEEI souhaite constituer des équipes d’experts qui font passer les examens oraux ou qui corrigent les examens écrits dans le cadre des examens fédéraux portant sur les brevets de courtier en immeubles, de gérant d’immeubles, d’expert en estimations immobilières et de promoteur immobilier ainsi que sur le diplôme d’administrateur de biens immobiliers.

Aussi, si vous travaillez dans l’immobilier, êtes titulaire d’un des brevets ou du diplôme susmentionnés ou un titre académique (université ou HES) et que vous possédez déjà plusieurs années d’expérience, vous êtes le candidat idéal à ces postes d’experts. Vous serez naturellement intégré dans l’équipe qui s’occupera du brevet ou diplôme de votre profession. Enfin, les experts sont défrayés pour leur travail.

Nous ne pouvons que vous encourager à y participer afin de mettre à disposition votre savoir et votre expérience au service de la formation de la relève. Si vous êtes intéressé, nous vous remercions de bien vouloir remplir le document ci-joint et de l’envoyer au secrétariat romand de la CSEEI à l’adresse électronique suivante : [email protected]. Mme Alexandra Antille, secrétaire romande de la CSEEI, se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et est joignable au 021 331 20 99.

Annexe: bulletin d'inscription

13 novembre 2013

Politique : Le Conseil fédéral souhaite maintenir la Lex Koller

Le Conseil fédéral souhaite maintenir la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (Lex Koller). Dans son message additionnel de ce jour, il recommande au Parlement de renoncer à son abrogation dès lors que cette loi constitue, selon lui, le seul instrument permettant d’atténuer la forte demande pour des biens immobiliers en Suisse.

Alors que le Conseil fédéral s’était prononcé en 2007 en faveur de l’abrogation de la Lex Koller, dans le but de stimuler la croissance de l’économie nationale, il change d’avis en souhaitant la maintenir. En 2007, il prévoyait d’assortir son projet de mesures d’aménagement du territoire pour contrebalancer l’impact négatif de cette abrogation sur la construction de logements de vacances. En 2008, le Parlement a renvoyé au Conseil fédéral le projet d’abrogation afin qu’il le retravaille.

Le Conseil fédéral estime maintenant que, depuis 2008, les effets de la crise financière ont renforcé l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier suisse et il redoute un afflux de capitaux étrangers au cas où la Lex Koller serait abrogée, ce d’autant plus que l’immigration enregistrée ces dernières années a déjà contribué à la hausse de la demande de biens immobiliers.

Aussi, donnant suite au mandat du Parlement, le Conseil fédéral propose de renoncer à abroger cette loi et suit la position du Parlement pour qui la Lex Koller est un instrument important pour freiner la demande immobilière et protéger l’économie. Le Conseil fédéral entend cependant suivre attentivement l’évolution de la situation, sur les plans politique et économique, pour proposer le cas échéant les modifications nécessaires.

5 novembre 2013

Politique : Mise à jour de la liste des communes ayant atteint le seuil de 20 % de résidences secondaires

L’Office fédéral du développement territorial a retiré ce jour une soixantaine de communes de l’annexe à l’ordonnance sur les résidences secondaires. Une bonne vingtaine d’entre elles ont apporté la preuve que leur taux de résidences secondaires est inférieur à 20 %, ce qui les place hors du champ d’application de l’ordonnance. En outre, des fusions de communes ont pour effet que quarante communes sont retirées de la liste et cinq sont ajoutées.

La liste des communes dont le taux de résidences secondaires est supérieur à 20 %, qui est annexée à l’ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012, a été modifiée. Cette modification entre en vigueur le 15 novembre 2013. Une soixantaine de communes sortent du champ d’application de cette ordonnance.

Certaines d’entre elles ont apporté la preuve que leur part de résidences secondaires est inférieure à 20 % et ont donc été retirées de la liste par l’Office fédéral du développement territorial. Il s’agit en particulier des communes de La Roche (FR), Haut-Vully (FR), Faoug (VD), Sembrancher (VS), Vouvry (VS) et Grône (VS). La liste complète des communes qui sortent du champ d’application de l’ordonnance est annexée à la présente communication.

Environ 40 communes ont été biffées de la liste et renommées en raison de leur fusion. Il s’agit en particulier de Denezy (VD), Birgisch (VS), Mund (VS), Erschmatt (VS), Unterems (VS), Mex (VS), Salins (VS), Le Pâquier (NE), Undervelier (JU) et Vermes (JU). Enfin, cinq communes des cantons de Saint-Gall, des Grisons et du Tessin ont été rajoutées à la liste suite à une fusion.

La prochaine adaptation de l’annexe à l’ordonnance sur les résidences secondaires est prévue en automne 2014, mais l’Office fédéral du développement territorial traite au fur et à mesure les nouvelles demandes déposées par les communes.

Liste des communes

29 octobre 2013

TVA : L’Administration fédérale des contributions a modifié sa pratique concernant le secteur Industrie du bâtiment

L’Administration fédérale des contributions (AFC) a publié en avril 2013 une Info TVA modifiant et précisant l’Info TVA 04 concernant le secteur Industrie du bâtiment. Elle s’adresse à tous les vendeurs d’ouvrages et/ou d’objets immobilliers nouvellement construits ou transformés, qu’ils fournissent ou non des prestations propres lors de la construction ou de la transformation et quels que soient leur raison sociale ou le nom sur lequel ils se présentent sur le marché. L’USPI Suisse a participé au groupe de travail chargé de modifier la pratique de l’AFC.

Lors de la construction d’ouvrages et/ou d’objets immobiliers destinés à la vente, ou de la transformation d’ouvrages et/ou d’objets immobiliers existants destinés à la vente, il convient, lors de l’aliénation, de distinguer entre prestation exclue du champ de la TVA et prestation imposable.

En cas de vente d’un bien fonds sur lequel le vendeur réalisera une nouvelle construction ou une transformation pour lesquelles la conclusion de la promesse ou du contrat de vente correspondant (date déterminante : date de l’acte notarié) ou d’un contrat d’entreprise (date déterminante : date de la conclusion du contrat) intervient avant le début des travaux de construction, la livraison du bien immobilier est imposable. Dans tous les autres cas, la livraison d’un bien immobilier est exclue du champ de la TVA.

Dans le cadre d’une nouvelle construction, le début des travaux d’excavation ou la préparation du terrain (piquetage, stabilisation) lorsqu’il n’est pas nécessaire d’excaver ou si cette prépartion est effectuée directement avant l’excavation est considéré comme le début des travaux de construction, pour autant que la réalisation de la nouvelle construction soit consécutive à ces travaux. Si la nouvelle construction remplace un ancien bâtiment, la démolition d’immeuble est considérée comme le début des travaux de construction, dans la mesure où la réalisation de la nouvelle construction est consécutive à la démolition.

Pour les transformations d’ouvrages existants, le début des travaux de construction correspond au début effectif des travaux de transformation. Les travaux qui sont exclusivement destinés à la préparation de la transformation, comme le fait de déposer du matériel sur le chantier, la planification et la pose des gabarits ne marquent pas le début des travaux de construction.

Enfin, sous réserve de quelques cas particuliers, lorsque le terrain sur lequel l’ouvrage et/ou les objets seront construits ou transformés appartient à un tiers ou à un acheteur, la vente de l’ouvrage et/ou des objets construits ou transformés constitue toujours une livraison imposable d’un bien immobilier.

Cette nouvelle pratique s’applique aux ouvrages pour lesquels les travaux de construction ont débuté à partir du 1er juillet 2013. L’ancienne pratique s’applique si les travaux de construction ont débuté jusqu’au 31 décembre 2009. Si le début des travaux a eu lieu entre le 1er janvier 2010 et le 30 juin 2013, l’assujetti peut choisir s’il souhaite appliquer la nouvelle ou l’ancienne pratique.

Pour de plus amples informations, vous trouverez ci-joint l’Info TVA modifiant et précisant l’Info TVA 04 concernant la secteur Industrie du bâtiment. En outre, la Chambre genevoise immobilière (CGI Conseils) organise un séminaire sur la question le 5 décembre 2013 à Genève. Pour tout renseignement sur ce séminaire, M. Gregory Boria (022/715.02.00, gregory.boria(at)cgiconseils.ch) se tient à votre disposition.

Annexe: Info TVA 04

23 octobre 2013

Politique : Le Conseil fédéral facilite l’accès aux terrains à bâtir pour la construction de logements d’utilité publique

Lors de sa séance du 23 octobre 2013, le Conseil fédéral a approuvé une modification de l’Ordonnance encourageant le logement à loyer ou à prix modérés. Grâce à cette modification, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique pourront demander des prêts à taux préférentiel non seulement pour investir dans des constructions, mais également pour acquérir des terrains.

La modification de l’Ordonnance encourageant le logement à loyer ou à prix modérés vise à renforcer le soutien apporté aux investisseurs d’utilité publique, qui offrent des logements à prix avantageux. En vertu de la loi fédérale sur le logement, la Confédération encourage la construction de logements d’utilité publique en cautionnant des emprunts de la Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL) et en approvisionnant le fonds de roulement avec des prêts. Sous certaines conditions, des prêts préférentiels provenant de ce fonds peuvent désormais être accordés pour l’acquisition de terrains à bâtir appropriés et non plus seulement pour la construction, la rénovation et l’acquisition de logements.

La modification de l’ordonnance ci-jointe prendra effet le 1er janvier 2014. Elle s’inscrit dans le train de mesures de la politique du logement adoptée par le Conseil fédéral le 15 mai 2013.

Ordonnance

2 septembre 2013

Economie: le taux hypothécaire de référence diminue à 2 %

L’Office fédéral du logement a publié le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est en baisse de 0,25% par rapport à la dernière publication et se situe désormais à 2 %.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 juin 2013, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,14% à 2,09%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers a donc diminué à 2 %, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 2 décembre 2013.

22 août 2013

Méthode de repercussion du coût des travaux sur les loyers

Le Tribunal fédéral a récemment rendu un arrêt de principe sur la question relative au pouvoir d'appréciation du juge face au choix de la méthode de répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers.

En effet, aucune norme fédérale ne prescrit de règles en matière de répercussion des coûts, entre les locataires, de travaux à plus-value sur un immeuble entier. De plus, plusieurs méthodes sont envisageables pour ce faire, sans pour autant qu'une hierarchie entre elles soit établie.

En fonction de cela, la jurisprudence récente démontre que les tribunaux s'octroyent le droit de faire appel à une autre méthode que celle qui était proposée par le bailleur, ce sans pour autant motiver leur décision. Les locataires ont de ce fait beau jeu de contester une hausse en argant que la méthode choise était par trop favorable au bailleur. Pour le bailleur, cet état de fait n'est pas acceptable, notamment en raison de l'insécurité qu'il provoque dans ses projets financiers.

Or, dans sa récente décision, le Tribunal fédéral a, à juste titre, redéfini le pouvoir d'appréciation des juges dans ce cadre, en le limitant aux cas dans lesquels le bailleur n'a pas fait ressortir la méthode choisie ou dans lesquels la méthode est insoutenable. Le message est donc le bienvenu et celui-ci donne un signal clair au tribunaux cantonaux.

4 juillet 2013

Manifestation : Colloque portant sur les actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière le 13 septembre 2013 de 8h15 à 15h30 à l’Aula de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, av. du Premier-Mars 26, à Neuchâtel

Le Centre de droit commercial, fiscal et de l’innovation de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel organise le 13 septembre 2013 un colloque ayant pour thème les actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière. L’USPI Suisse soutient ce séminaire et ne peut qu’inviter les associations cantonales et les organes ainsi que leurs membres à y participer.

Le Centre de droit commercial, fiscal et de l’innovation (CCFI) de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel organise le 13 septembre 2013 un colloque qui portera sur les actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière. Au cours de ce séminiaire, seront abordés la qualification de commerçants professionnels d’immeubles par M. Cédric Stucker, la TVA immobilière (principes et nouveautés) par M. Stéphane Gmünder, l’imposition des immeubles en droit fiscal intercantonal et international par M. Pierre-Alain Guillaume, la revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière par M. Thierry Obrist, les principes d’imposition et règles de répartition du point de vue de l’impôt sur les successions par M. Andrio Orler et la planification successorale et immeubles en droit fiscal international par Mme Sibilla Cretti.

L’USPI Suisse soutient cette manifestation qui se déroulera à l’Aula de la Faculté de droit, Av. du Premier-Mars 26, à Neuchâtel, et ne peut qu’encourager les associations cantonales, les organes ainsi que leurs membres à suivre ce colloque.

Vous trouverez ci-joint le programme détaillé du séminaire accompagné d’une carte d’inscription. Il est également possible de s’y inscrire sur le site internet suivant : http://www.publications-droit.ch/index.php?id=275#/item/37.

Programme

21 juin 2013

Nouvelle organisation des examens des brevets et diplôme fédéraux dans le domaine immobilier

Sous l’égide du SEFRI, le SVIT Suisse et l’USPI Suisse ont trouvé une solution pour l’organisation future des examens dans la branche immobilière. Dès le 1er mars 2014, tous les examens seront mis sur pied par un seul secrétariat d’examens unifié à l’échelle nationale. Le SEFRI a accepté que les examens déjà programmés puissent se dérouler comme prévu jusqu’au 28 février 2014.

 Des représentants de l’USPI Suisse et du SVIT Suisse se sont réunis à Berne le 30 mai dernier afin de trouver, sous l’égide du Secrétariat d’Etat à la formation, à la recherche et à l’innovation (SEFRI), une solution pour l’organisation future des examens relatifs aux brevets et diplôme fédéraux dans la branche immobilière. L’accord trouvé prévoit que, dès le 1er mars 2014, tous les examens seront organisés par un secrétariat d’examens unifié à l’échelle nationale. Cette réorganisation a été rendue nécessaire par l’entrée en vigueur, en avril 2012, de nouveaux règlements d’examens mettant un terme aux pratiques actuelles.

Dès le 1er mars 2014, les examens menant aux brevets et au diplôme fédéraux devront être organisés de manière unifiée et non plus par deux secrétariats distincts en Suisse romande et en Suisse alémanique. Une commission d’examen nationale unique sera instituée pour chacune des cinq orientations (gérance, courtage, promotion, estimation et administration de biens) et compteront chacune sept membres : deux de l’USPI et cinq du SVIT (un Romand, un Tessinois et trois Alémaniques). Ces commissions seront toutes placées sous l’autorité de la Commission suisse des examens de l’économie immobilière.

Afin de donner aux organes responsables (SVIT Suisse et USPI Suisse) le temps de mettre en commun leurs ressources, le SEFRI leur a accordé une dérogation jusqu’au 28 février 2014. Ainsi, les examens déjà programmés pourront une dernière fois être gérés séparément. En Suisse romande, la CER organisera les examens menant au diplôme fédéral d’administrateur de biens et au brevet fédéral de gérant, ouverts à tous les Romands, respectivement en octobre et en novembre 2013. En Suisse alémanique, le SVIT les organisera respectivement en août-septembre 2013 et en février 2014 et ils seront aussi ouverts à tous les Romands.

Pour de plus amples informations, vous trouverez ici le communiqué de presse de ce jour de l’USPI Suisse et du SVIT Suisse.

3 juin 2013

Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2,25%

L’Office fédéral du logement a publié ce jour le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2,25% par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 mars 2013, s’est situé à 2,14 %, contre 2,19 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2,25%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 2 septembre 2013.

24 mai 2013

Dépliant « Résidences secondaires : distinguer le vrai du faux »

Compte tenu des incertitudes qui règnent sur le sort des résidences secondaires existantes au 11 mars 2012, l’USPI Suisse a élaboré un dépliant intitulé « Résidences secondaires : distinguer le vrai du faux » qui répond à quelques questions sur les possibilités offertes à ce jour.

L’USPI Suisse a rédigé un dépliant intitulé « Résidences secondaires : distinguer le vrai du faux », dont vous trouverez ci-joint copie, afin d’informer le public sur les possibilités offertes ce jour pour les habitations existantes au 11 mars 2012. Ce document traite des trois questions suivantes, à savoir « Une résidence secondaire existante au 11 mars 2012 peut-elle être achetée ou vendue en tant que telle ? », « Une résidence principale peut-elle devenir une résidence secondaire ? » et « Un mayen situé hors de la zone à bâtir peut-il être rénové ? ». Les réponses à ces trois questions ont été rédigées à la lumière de l’actuelle ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012, étant précisé que les arrêts récents du Tribunal fédéral ne concernent pas les problématiques traitées dans cette brochure.

Dépliant

23 mai 2013

Notions de nullité et d’annulabilité des permis de construire des résidences secondaires

Le Tribunal fédéral a jugé hier que les autorisations de construire délivrées après le 11 mars 2012 et qui violent les nouveaux critères constitutionnels relatifs aux résidences secondaires sont annulables. Il a également rappelé que, selon l’article 197 chiffre 9 de la Constitution fédérale, les permis de construire des résidences secondaires qui ont été délivrés en violation des critères constitutionnels entre le 1er janvier 2013 et l’entrée en vigueur des dispositions d’exécution sont nuls. Autrement dit, les permis de construire qui ont été délivrés entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 et qui sont entrés en force sont valables.

Le Tribunal fédéral (TF) a jugé hier que les autorisations de construire des résidences secondaires délivrées entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 et qui violent les nouveaux critères constitutionnels relatifs aux résidences secondaires sont annulables. Quant à celles délivrées après le 1er janvier 2013, et qui violent ces nouveaux critères, elles sont nulles. A titre de rappel, la nullité peut être invoquée en tout temps alors que l’annulation ne peut être invoquée que durant le délai de recours. Autrement dit, les autorisations de construire des résidences secondaires qui ont été délivrées entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 et qui n’ont pas fait l’objet d’opposition et de recours dans les délais y relatifs sont entrées en force et sont juridiquement valables. Il en va de même des autorisations de construire délivrées entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 qui auraient fait l’objet d’opposition et/ou de recours définitivement écartés par les autorités inférieures au TF et qui n’ont pas l’objet de recours devant le TF dans les délais légaux.

Quant aux permis de construire des résidences secondaires délivrés en violation des critères constitutionnels relatifs aux résidences secondaires entre le 1er janvier 2013 et l’entrée en vigueur des dispositions d’exécution, ils sont nuls, même s’ils n’ont pas l’objet de recours et/ou d’opposition. UNION

22 mai 2013

Le Tribunal fédéral a jugé que le seuil de 20 % de résidences secondaires est directement applicable aux autorisations de construire délivrées après le 11 mars 2012 et qu’Helvetia Nostra a la qualité pour recourir

Le Tribunal fédéral a jugé aujourd’hui que les nouvelles dispositions constitutionnelles sur la limitation des résidences secondaires, dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, sont directement applicables aux autorisations de construire délivrées après le 11 mars 2012. Il a également jugé qu’Helvetia Nostra a qualité pour recourir contre les autorisations de construire des résidences secondaires.

Le 11 mars 2012, l’initiative populaire « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires » a été acceptée et les nouvelles dispositions constitutionnelles sont entrées immédiatement en vigueur. A titre de rappel, l’article 75b de la Constitution fédérale (Cst.) prévoit que les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Selon l’article 197 chiffre 9 Cst., les permis de construire des résidences secondaires qui ont été délivrés en violation des critères constitutionnels entre le 1er janvier 2013 et l’entrée en vigueur des dispositions d’exécution sont nuls.

Après l’acceptation de cette initiative du 11 mars 2012, de nombreuses demandes d’autorisations de construire pour de nouvelles résidences secondaires ont été déposées dans des communes ayant déjà atteint le seuil de 20 % et des permis de construire ont été délivrés. Ensuite de quoi, des recours ont été interjetés à l’encontre de ces décisions. Les tribunaux administratifs des cantons des Grisons, du Valais et de Vaud ont considéré que l’octroi de ces permis était admissible jusqu’au 1er janvier 2013. Le Tribunal fédéral (TF) a été saisi de 253 recours portant sur cette problématique et a jugé aujourd’hui que la disposition sur les résidences secondaires est directement applicable depuis le 11 mars 2012 dans les communes ayant atteint le seuil de 20 % de résidences secondaires. Il a relevé que la notion de résidence secondaire est déjà consacrée dans de nombreuses dispositions fédérales, cantonales et communales, en particulier l’article 8 alinéas 2 et 3 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. La proportion de 20 %, selon le TF, est une valeur statistique qui peut être établie dans les cas d’application. Il conclut que les autorisations de construire délivrées après le 11 mars 2012 et qui violent les nouveaux critères constitutionnels sont annulables.

Quant à la qualité pour recourir d’Helvetia Nostra, le TF relève que l’article 12 alinéa 1er lettre b de la loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage (LPN) prévoit un droit de recours des organisations à but idéal, dont Helvetia Nostra fait partie. Le droit de recours reconnu en principe aux organisations de protection de la nature n’est ouvert que contre les décisions portant sur l’accomplissement d’une tâche de la Confédération au sens des articles 78 alinéa 2 Cst. et 2 LPN. L’article 75b Cst. en limitant la construction de résidences secondaires poursuit un but général de protection du paysage défini à l’article 78 alinéa 2 Cst et 1er LPN. Lorsqu’elles examinent les demandes d’autorisation de construire des résidences secondaires, les autorités qui vérifient le respect des dispositions constitutionnelles sur les résidences secondaires accomplissent une tâche de la Confédération au sens de l’article 2 LPN. Helvetia Nostra a donc la qualité pour recourir contre les autorisations de construire des - 2 - résidences secondaires dès lors qu’elle exige le respect de la nature et du paysage, conformément au but de l’article 75b Cst.

C’est avec regret que nous prenons acte de ces décisions du TF qui auront de très lourdes et désastreuses conséquences pour les milieux immobiliers. En outre, contrairement à ce qu’affirme le TF, aucune donnée statistique n’existe s’agissant de la notion de surface brute au sol habitable qui est pourtant l’un des éléments déterminant le seuil des 20 %. Les arrêts du TF ne sont pas encore accessibles sur son site internet. Ils le seront dès qu’ils auront été rédigés. Le délai nécessaire à la rédaction de ceux-ci n’est pas encore connu.

16 mai 2013

Le Conseil fédéral optimise sa politique en matière de logement

Le Conseil fédéral a décidé le 15 mai 2013 de maintenir ses principes de politique de logement, tout en s’attachant à optimiser celle-ci. Il entend notamment faciliter l’accès des maîtres d’ouvrage d’utilité publique aux terrains à bâtir et prolonger la durée des contributions aux frais de logement du programme d’encouragement actuel. Le Conseil fédéral n’interviendra pas dans le cadre de la fixation des prix sur le marché du logement.

Le Conseil fédéral a décidé le 15 mai 2013 de s’en tenir aux principes de sa politique actuelle en matière de logement. Aussi, il relève que le libre marché a fait ses preuves dans des contextes conjoncturels différents, que la population suisse dispose de logements qui sont, de façon générale, de qualité et d’un prix abordable pour la grande majorité et que le rapport entre les coûts du logement et le revenu est ainsi resté stable au cours des années écoulées. Afin de lutter contre la pénurie de logements bon marché dans certaines régions, il est d’avis qu’il convient de développer, de manière mesurée, les programmes actuels qui complètent l’offre du marché, et de renforcer la construction de logements d’utilité publique.

S’agissant des logements à loyer modéré, l’ordonnance sur le logement sera modifiée et devrait permettre aux bailleurs de logements d’utilité publique (coopératives d’habitation, fondations) de demander des prêts du fonds de roulement alimenté par des moyens de la Confédération. Le Conseil fédéral veut étendre la durée des contributions aux frais de logement à 21 ans (au lieu de 19 ans actuellement) afin de permettre aux locataires à faible revenu habitant dans des immeubles qui ont bénéficié des mesures de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements de rester plus longtemps dans leur logement.

Le Conseil fédéral a décidé, à juste titre, de ne pas entrer en matière sur les propositions émanant notamment de l’ASLOCA visant à limiter les hausses de loyer en cas de changement de locataire et à interdire les congés donnés en vue d’augmenter le loyer. Enfin, il sera notamment examiné la possibilité de promouvoir la construction de logements par le biais de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT). L’adaptation du Programme Bâtiments sera aussi examinée. Le Conseil fédéral étudiera également la possibilité d’une révision du droit du bail proposant, entre autres, la communication du loyer précédent

2 mai 2013

Mise à jour de la liste des communes ayant atteint le seuil de 20 % de résidences secondaires

L’Office fédéral du développement territorial a retiré ce jour une trentaine de communes du champ d’application de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Ces communes ont apporté la preuve que leur part de résidences secondaires est inférieure à 20 %. Cette modification entre en vigueur le 15 mai 2013. En outre, différentes requêtes sont en cours d’examen, une nouvelle adaptation de la liste des communes est déjà prévue pour l’automne 2013.

La liste des communes dont le taux de résidences secondaires est supérieur à 20 %, qui est annexée à l’ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012, a été modifiée ce jour. Cette modification entre en vigueur le 15 mai 2013. Trente communes sortent du champ d’application de cette ordonnance.

Ces trente communes ont apporté la preuve que leur part de résidences secondaires est inférieure à 20 % et ont donc été retirées de la liste par l’Office fédéral du développement territorial. Il s’agit en particulier des communes de Begnins (VD), Châtel-St-Denis (FR), Collex-Bossy (GE), Estavayer-le-Lac (FR), Grandevent (VD), Ried-Brig (VS), Saxon (VS) et Villeneuve (VD). La liste complète des communes qui sortent du champ d’application de l’ordonnance est disponible ci-dessous.

Une vingtaine d’autres requêtes de communes sont en cours d’examen. L’Office fédéral du développement territorial adaptera une nouvelle fois l’annexe de l’ordonnance sur les résidences secondaires a priori en automne 2013.

Liste

1er mai 2013

 Nouveau « petit Guide pour Grandes Economies »

L’USPI Suisse, en partenariat avec energie-environnement.ch qui est la plateforme d’informations des services de l’énergie et de l’environnement des cantons de Berne, Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Valais et Vaud, a édicté une petite brochure intitulée « petit Guide pour Grandes Economies ». Celle-ci contient quelques fiches pratiques éditées par energie-environnement.ch qui donnent des conseils pratiques pour des économies d’énergie.

Dans cette brochure intitulée « petit Guide pour Grandes Economies », dont vous trouverez ci-dessous la version en format pdf, il est fait état de conseils pratiques afin de préserver l’environnement, la santé et d’économiser de l’énergie en matière notamment d’utilisation du lave-linge, du lave-vaisselle et des appareils électriques ainsi que du chauffage .

Guide

1er mars 2013

Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2,25%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2,25% par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 décembre 2012, s’est situé à 2,19 %, contre 2,25 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2,25%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 3 juin 2013.

20 février 2013

Nouvelle brochure « Conseils pratiques pour les habitants » relative aux logements Minergie

L’USPI Suisse a renouvelé son partenariat avec l’Agence MINERGIE Romande dans le cadre de la réalisation de la nouvelle brochure intitulée « Conseils pratiques pour les habitants » qui s’adresse aux occupants de logements MINERGIE et qui remplace la précédente version intitulée « j’emménage dans un appartement MINERGIE ».

Dans cette brochure, dont vous trouverez ci-dessous la version en format pdf, il est fait état des principales caractéristiques d’un bâtiment MINERGIE et des informations destinées aux utilisateurs. Il est par exemple relevé que tout système d’aération douce est équipé de filtres, ce qui empêche la vermine, les poussières ou les pollens de s’introduire dans le logement ; que l’habitant d’un logement MINERGIE doit changer les filtres de l’aération deux fois par année et qu’il ne doit pas obstruer la bouche d’aération avec des meubles ou des tableaux.

En outre, elle contient également des conseils pour améliorer l’efficacité énergétique. Par exemple, il est recommandé de choisir des appareils et des produits à haute efficacité énergétique, d’éteindre après emploi les appareils et ne pas les laisser en mode stand-by.

Brochure

13 février 2013

Politique : Mise en oeuvre partielle du volant de fonds propres anticyclique

Aujourd’hui, le Conseil fédéral a décidé de suivre la proposition de la Banque nationale suisse (BNS) et d’activer partiellement le volant de fonds propres anticyclique. Dès le 30 septembre 2013, les banques seront tenues de renforcer la couverture en fonds propres de leurs créances hypothécaires.

Conformément à l’ordonnance sur les fonds propres (OFR), la BNS peut proposer au Conseil fédéral d’obliger les banques à détenir des fonds propres supplémentaires sous la forme d'un volant de fonds propres anticyclique. Le 5 février 2013, elle a adressé une demande en ce sens au Conseil fédéral.

La BNS est arrivée à la conclusion que l'activation du volant anticyclique est indispensable. La croissance ininterrompue de l'endettement hypothécaire et des prix des immeubles d'habitation a entraîné des déséquilibres qui représentent des risques élevés pour la stabilité du secteur bancaire et donc de l'économie. La BNS demande par conséquent d'obliger, dès le 30 septembre 2013, les banques à détenir des fonds propres additionnels à hauteur de 1 % des positions pondérées en fonction des risques et garanties directement ou indirectement par des gages immobiliers au sens de l'article 72 OFR. L'activation du volant anticyclique ne touche que les crédits hypothécaires destinés au financement de logements en propriété. Elle n'affecte pas les autres crédits, et notamment pas ceux qui sont octroyés aux entreprises.

Le volant de fonds propres anticyclique a pour objectifs de renforcer la résistance du secteur bancaire et de l'ensemble de l'économie face aux risques d'une croissance excessive du crédit ainsi que de lutter suffisamment tôt contre une telle croissance et une augmentation des prix. L'activation du volant anticyclique a été justifiée pour les raisons suivantes : L'endettement lié aux crédits hypothécaires a connu, ces dernières années, une croissance nettement plus rapide que l’ensemble de l’économie nationale et les hypothèques ont atteint par rapport aux revenus un niveau qui est jugé risqué aussi bien du point de vue historique qu'en comparaison internationale. En outre, les prix des immeubles d'habitation ont connu à la même période une progression plus forte que celle que peuvent justifier les indicateurs fondamentaux. Enfin, la marge de manoeuvre disponible au niveau de la politique monétaire pour augmenter les taux d'intérêt et calmer ainsi les marchés hypothécaire et immobilier est limitée en raison de la surévaluation du franc suisse.

25 janvier 2013

Politique : NON à la révision ratée de la LAT

Le 3 mars 2013, le peuple devra se prononcer sur la révision de la loi sur l’aménagement du territoire à titre de contre-projet à l’initiative pour le paysage. Ce contre-projet est insatisfaisant à bien des égards et doit être combattu, raison pour laquelle l’USPI Suisse rejette cette révision.

La révision de la LAT prévoit, contrairement à l’initiative pour le paysage, deux graves atteintes à la garantie de la propriété, à savoir une obligation de déclassement pour les zones à bâtir qui vont au-delà des besoins prévisibles pour les quinze années à venir et des obligations de construire assorties d’un délai et d’une menace de sanctions. L’économie a besoin de réserves de terrains stratégiques. Par ailleurs, cette opération aura un coût. Plus de la moitié des surfaces constructibles en Suisse romande seront déclassées, ce qui représente plusieurs milliers d’hectares. En outre, cette révision permettra aux cantons de procéder à des prélèvements de 20 % au moins sur les plus-values résultant de mesures d’aménagement.

Alors que l’aménagement du territoire est une tâche cantonale, cette révision tend à renforcer les compétences de la Confédération dans un domaine où précisément les spécificités cantonales doivent être préservées.

Nous vous encourageons vivement à placer sur votre site internet un lien vers le site de la campagne fédérale qui contient notamment l’argumentaire et diverses informations utiles : http://www.revision-lat-non.ch. 

Enfin, un groupe de personnalités indépendantes des milieux de l’immobilier, de l’économie et de la politique s’est constitué pour combattre cette révision. Elles ont créé un «Mouvement citoyen contre la Révision de la LAT». Ce mouvement dénonce principalement deux aspects néfastes de la modification de la LAT, à savoir une atteinte irréversible aux principes fédéralistes inscrits dans notre Constitution et une vision centralisatrice qui soumet aux mêmes normes technocratiques les villes et leur nécessité de densification et les régions rurales et montagnardes où l’habitat répond à d’autres exigences économiques et sociales.

14 décembre 2012

Symposium « Construction, Technique et Science » le 17 janvier 2013 de 8h30 à 18h00 au Centre Patronal, à Paudex

L’Institut für Gutachten organise le premier Symposium Construction, Technique et Science qui se déroulera le 17 janvier 2013 de 8h30 à 18h00 au Centre Patronal, à Paudex. Ce symposium a pour objectif la transmission de connaissances approfondies et d’expérience, tirée de la pratique, par des spécialistes dans leur domaine afin de pouvoir notamment éviter des dommages complexes et coûteux dans le cadre de la réalisation des travaux de construction.

Selon le programme de cette manifestation, les thèmes suivants seront abordés par des spécialistes: l’aventure de la construction – de la conception à la réception (des garanties et responsabilités) par Me Antoinette Haldy ; la cause d’effondrement de la halle de sport de l’école professionnelle Riethüsli à Saint-Gall par le Dr Andrin Herwig ; les démolitions et autres dangers par le Pr Jean-Marie Rigo ; l’écobilan des matériaux de construction : de la théorie à la pratique par le Pr Stéphane Citherlet ; le béton de chanvre et béton recyclé : innovations éco soutenables pour la construction moderne par le Pr Marco Viviani ; les enjeux énergétiques d’aujourd’hui et de demain par M. Christophe Girard ainsi que les récentes annonces du Conseil fédéral quant au virage énergétique par le Pr Hans Björn Püttgen.

Les inscriptions doivent se faire sur le site internet www.derexperte.ch/symposium d’ici au 14 janvier 2013. Le coût de l’inscription est de Fr. 400.- (TVA comprise) et couvre la documentation, le repas de midi et les en-cas.

3 décembre 2012

Economie: le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2,25%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2,25% par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 septembre 2012, s’est situé à 2,25 %, contre 2,30 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2,25%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er mars 2013.

17 octobre 2012

Politique : Référendum contre la révision de la LAT

Pour faire suite aux informations recueillies lors du séminaire de l'ARCID de septembre dernier lié à la problématique de la LAT, il est annoncé que le référendum contre la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) adoptée le 15 juin 2012 par les Chambres fédérales à titre de contre-projet à l’initiative pour le paysage a formellement abouti.

Le référendum contre la révision de la loi sur l’aménagement du territoire adoptée le 15 juin 2012 par l’Assemblée fédérale à titre de contre-projet à l’initiative pour le paysage a formellement abouti avec 69'277 signatures reconnues valables par la Chancellerie fédérale, alors qu’un minimum de 50'000 signatures était requis pour l’aboutissement du référendum.

C’est le lieu de préciser que grâce à l’action de l’Union suisse des arts et métiers (USAM) et des autres organisations économiques ainsi qu’à votre soutien, 70'375 signatures ont été déposées à la Chancellerie fédérale.

Cette révision sera donc soumise prochainement au scrutin populaire sous la forme d'un double vote.

3 septembre 2012

Economie: le taux hypothécaire de référence reste fixé à 2,25%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est maintenu à 2,25% par rapport à la dernière publication.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 juin 2012, s’est situé à 2,30 %, contre 2,35 % au trimestre précédent. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 2,25%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 3 décembre 2012.

31 août 2012

Politique : Simplification du droit de la prescription

Les dispositions du code des obligations relatives à la prescription seront harmonisées et les délais de prescription de la responsabilité extracontractuelle allongés. Le Département fédéral de justice et police est chargé d’élaborer un message.

Dans le cadre de la procédure de consultation relative à l’avant-projet de modification du code des obligations ci-joint, une majorité des organismes consultés a approuvé l’uniformisation des dispositions de droit privé relatives à la prescription des créances. La possibilité de modifier les délais de prescription par voie contractuelle s’est heurtée à une vague de critiques. En effet, cette possibilité irait à l’encontre du but de la révision, à savoir une uniformisation et une simplification des délais de prescription. Pour certains, une telle possibilité protégerait de manière insuffisante la partie présumée faible au contrat (par exemple le locataire).

S’agissant de la prescription extracontractuelle, l’allongement des délais de prescription a reçu un accueil favorable par la plupart des organismes consultés. Le délai de prescription relatif passera d’un à trois ans. Pour les dommages corporels, l’augmentation du délai absolu à trente ans a été positivement accueillie.

29 août 2012

Oui à l’initiative populaire « Sécurité du logement à la retraite »

Le 23 septembre 2012, l’initiative populaire « Oui à la sécurité du logement à la retraite » sera soumise aux votes du peuple et des cantons. Cette initiative permettra aux propriétaires entrant à l’âge de la retraite de choisir de poursuivre ou non le système d’imposition de la valeur locative. Les milieux immobiliers sont naturellement favorables à cette initiative.

Cette dernière offre un droit d’option au propriétaire qui arrivera à l’âge de la retraite. En effet, celui-ci pourra choisir de maintenir l’imposition de la valeur locative de son propre logement et, dans ce cas, il continuera de procéder aux mêmes déductions que jusque là. Il pourra également choisir d’abandonner cette imposition. Dans ce dernier cas, il ne pourra plus déduire les intérêts sur la dette relative à son logement, les primes d’assurance et les frais administratifs. Il ne pourra plus que déduire un montant de Fr. 4'000.- par an pour les frais d’entretien (montant adapté périodiquement au renchérissement), ainsi que l’intégralité des frais liés aux mesures d’économie d’énergie, de protection de l’environnement et des monuments historiques.

Ce droit d’option pourra être exercé en tout temps dès l’âge de la retraite AVS, mais une seule fois et à titre définitif.

Cette initiative encourage notamment le désendettement des propriétaires et évite l’imposition inéquitable des personnes âgées vivant dans leur maison ou leur appartement sans dette hypothécaire.

23 août 2012

Politique : nouvelle ordonnance sur les résidences secondaires

Comme vous le savez, le peuple suisse s’est prononcé en faveur d’une imitation de la construction de résidences secondaires. Le Conseil fédéral a décidé le 22 août 2012 de régler les questions les plus pressantes par voie d’ordonnance et fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2013. Cette ordonnance règle la construction de nouvelles résidences secondaires et le traitement à réserver aux résidences qui existaient déjà avant la votation. Les nouvelles prescriptions resteront valables jusqu’à l’adoption de la loi d’application mettant en oeuvre la nouvelle disposition constitutionnelle.

 L'ordonnance s’applique à la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes ayant déjà dépassé le quota de vingt pour cent. Ces communes ne peuvent plus autoriser de résidences secondaires, à moins d’assortir l’autorisation de construire d’une condition garantissant que la construction créera des «lits chauds». Il faudra pour cela que les logements ne soient pas personnalisés et qu’ils soient mis toute l’année à la disposition d’hôtes aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée. Les locations de ce type devront se faire dans le cadre d’une structure d’hébergement organisée ou être proposées par les propriétaires habitant dans le même bâtiment. Dans son annexe, l’ordonnance énumère toutes les communes entrant dans son champ d’application. En outre, elle définit la notion de résidence secondaire: toute résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée dans la commune ou pour les besoins d’une activité lucrative ou d’une formation est une résidence secondaire. L’élément décisif est donc le fait que quelqu’un habite dans la commune de manière durable ou de manière irrégulière.

Le niveau de l’ordonnance ne permet de régler que la construction de nouvelles résidences secondaires, sans pouvoir traiter de celles qui existent déjà. Poser des restrictions aux résidences qui étaient construites ou définitivement autorisées avant l’acceptation de l’initiative requerrait, d’après le Conseil fédéral, une base légale, puisqu’elles porteraient atteinte à la garantie de la propriété protégée constitutionnellement. Le changement d’affectation de résidences situées dans des communes ayant dépassé le quota de vingt pour cent reste donc possible, mais des cautèles ont néanmoins été adoptées. L’ordonnance établit clairement qu’un changement d’affectation est notamment justifié s’il a un lien avec un changement de domicile ou d’état civil ou avec une succession ou s’il est nécessaire à la protection d’un site construit. Néanmoins, l’ordonnance interdit expressément les changements d’affectation abusifs de résidences existantes tels que la vente d’une résidence principale en résidence secondaire qui entraînerait la construction d’une nouvelle résidence pour remplacer le logement manquant, par exemple. Si une maison d’habitation change d’affectation pour être transformée en résidences secondaires et que le nombre de logements augmente à cette occasion, la démarche équivaut à la construction de nouvelles résidences secondaires, ce que les autorités ne peuvent autoriser qu’à titre exceptionnel.

L’ordonnance prévoit que les immeubles hôteliers existants pourront, dans des cas exceptionnels et sous des conditions restrictives, être réaffectés et devenir des résidences secondaires non affectées à l’hébergement touristique qualifié. Il faudra pour cela que l’immeuble ait été construit pour être un établissement hôtelier et qu’il ait été exploité en tant que tel durant au moins vingt-cinq ans. En outre, une expertise indépendante doit démontrer que l’exploitation de l’établissement hôtelier ne peut plus être rentable. La possibilité de réaffecter des établissements hôteliers anciens en fonction est importante pour la politique touristique et économique. Elle assure qu’un changement structurel dans l’hôtellerie peut toujours avoir lieu lorsqu’il est pertinent.

L’ordonnance traite aussi du changement d’affectation d’anciens bâtiments agricoles, tels que les mayens ou les « rustici ». De telles constructions peuvent changer d’affectation dans les communes comptant plus de vingt pour cent de résidences secondaires si elles existaient avant le 11 mars 2012.

Par ailleurs, l’ordonnance règle le traitement à réserver aux plans d’affectation spéciaux qui sont obligatoires pour les grands projets de construction ayant des incidences considérables sur le développement de l’urbanisation. Les constructions planifiées sur la base d’un tel plan spécial doivent pouvoir être effectuées même si l’autorisation de construire n’avait pas encore été octroyée le 11 mars 2012. Il est impératif pour cela que le plan d’affectation spécial ait été approuvé avant la votation sur les résidences secondaires et qu’il présente un degré de détail équivalent à celui d’une autorisation de construire.

Le texte de l’ordonnance et son annexe, consistant en une liste des communes dans lesquelles l’ordonnance sera applicable, de même qu’un rapport explicatif peuvent être téléchargés sur le site de l’Office fédéral du développement territorial, à l’adresse suivante:

http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=fr

3 juillet 2012

Politique : Référendum contre la révision de la LAT

Le 15 juin 2012, les chambres fédérales ont adopté une révision de la loi sur l’aménagement du territoire à titre de contre-projet à l’initiative pour le paysage. Ce contre-projet indirect du Conseil fédéral, raisonnable à l'origine, a – au cours des débats parlementaires – été tellement «enrichi» de mesures contraignantes de droit foncier hostiles à la propriété qu'il en devient totalement insatisfaisant à bien des égards et bien des associations, dont l’USPI Suisse, soutiennent le référendum contre cette révision lancé le 26 juin 2012 par l’Union suisse des arts et métiers (USAM).

La révision de la LAT prévoit, contrairement à l’initiative pour le paysage, deux graves atteintes à la garantie de la propriété, à savoir une obligation de déclassement pour les zones à bâtir qui vont au-delà des besoins prévisibles pour les quinze années à venir et des obligations de construire assorties d’un délai et d’une menace de sanctions. L’économie a besoin de réserves de terrains stratégiques. Par ailleurs, cette opération aura un coût. Le canton du Valais devra supporter un coût de déclassement de près de trois milliards de francs. En outre, cette révision permettra aux cantons de procéder à des prélèvements de 20 % au moins sur les plus-values résultant de mesures d’aménagement. Il s'agit encore une fois d'un exercice effectué aux dépens des propriétaires fonciers et de l'économie.

Avec les mesures contraignantes de droit foncier qui sont proposées, le projet de loi aggraverait encore la pénurie de terrains à bâtir et ferait grimper encore plus les prix immobiliers. Pour la population suisse, qui augmente de 50 000 personnes chaque année, cela mènerait à une hausse des coûts du logement, aussi bien pour les propriétaires de fonds que pour les locataires, et des coûts de production dans l'économie. Tout le monde serait donc perdant, à part les caisses de l'Etat. Par ailleurs, un aménagement du territoire trop rigoureux ne permettrait plus de mettre à disposition les surfaces d'habitation nécessaires, la construction densifiée ayant aussi ses limites.

Par ailleurs, diverses dispositions de la LAT révisée mèneraient à plus de bureaucratie et à des procédures plus complexes aux trois niveaux de l'Etat. C'est particulièrement vrai pour la compensation de 20% au moins exigée par la Confédération pour les avantages résultant de mesures d'aménagement en cas de vente d'un fonds ou de construction sur ce dernier. L'application de cette disposition centralisatrice est rendue encore plus difficile par la clause, introduite en dernière minute, qui prévoit que les coûts pour les bâtiments agricoles de remplacement exploités à titre personnel peuvent être déduits du prélèvement sur la plus-value. Quant à l'obligation de déclassement, elle s'avérera encore plus compliquée.

Alors que l’aménagement du territoire est une tâche cantonale, cette révision tend à renforcer les compétences de la Confédération dans un domaine où précisément les spécificités cantonales doivent être préservées. L'aménagement du territoire est une tâche qui incombe foncièrement aux cantons. La Confédération n'en fixe que les principes. Cette répartition des tâches, stipulée dans l'article 75 de Constitution fédérale, a fait ses preuves. La situation dans la ville de Genève n'est pas la même que dans l'Entlebuch rural, la structure de l'habitat dans la ville de Bâle fondamentalement différente de celle du canton d'Appenzell Rhodes-Intérieures. La révision de la LAT, telle qu'elle a été adoptée par le Parlement, renforce les compétences de la Confédération, qui impose par exemple aux cantons de nouvelles consignes détaillées pour l'élaboration des plans directeurs. Il s'agit clairement d’une offense au fédéralisme.

6 juin 2012

Correctif: Politique : Restrictions des conditions d’octroi de crédit hypothécaire pour les banques et négociants en valeur mobilière : part minimum de 10 % des fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier et dette hypothécaire amortie pour ne plus représenter que 2/3 de la valeur de nantissement sur une durée maximale de 20 ans

La FINMA a reconnu que l’article 2.2. des directives de juin 2012 relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires édictées par SwissBanking avait été traduit de manière erronée. En effet, la dette hypothécaire doit être ramenée au 2/3 de la valeur de nantissement sur une durée maximale de 20 ans et non pas réduite à hauteur de 2/3 de la valeur de nantissement.

La version française de l’article 2.2. des directives de juin 2012 de SwissBanking relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires précise que « la dette hypothécaire doit être amortie à hauteur des 2/3 de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 20 ans maximum ». Cette version ne correspond pas à la version allemande, ni aux communiqués de presse du Conseil fédéral et de la FINMA qui relèvent que la dette hypothécaire doit ne représenter plus que le 2/3 de la valeur de nantisement sur une durée maximale de 20 ans.

Renseignements pris auprès de M. Tobias Lux, porte-parole de la FINMA, le texte français de l’article 2.2. des directives de SwissBanking a été traduit de manière erronée. Cet article devrait être rectifié par SwissBanking en ce sens que « la dette hypothécaire devra dans tous les cas être amortie pour ne plus représenter que deux tiers de la valeur de nantissement sur une durée maximale de 20 ans ».

En outre, la valeur de nantissement est, selon M. Lux, la valeur du bien définie par la banque au moment de la conclusion du contrat de prêt hypothécaire.

4 juin 2012

Politique : Restrictions des conditions d’octroi de crédit hypothécaire pour les banques et négociants en valeur mobilière : part minimum de 10 % des fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier et amortissement à hauteur de 2/3 de la dette hypothécaire sur 20 ans maximum

Le Conseil fédéral a modifié l’Ordonnance fédérale sur les fonds propres en exigeant davantage de fonds propres de la part des banques et négociants en valeurs mobilières si ceux-ci ne respectent pas les nouvelles exigences minimales en matière de financement hypothécaire ci-annexées définies par l’Association suisse des banquiers (ASB) et reconnues comme standard minimal par la FINMA.

Le Conseil fédéral a décidé d’exiger davantage de fonds propres aux banques et aux négociants en valeurs mobilières si le crédit ne répond pas aux exigences minimales d’une autorégulation à laquelle la FINMA reconnaît une valeur de standard minimal. La FINMA a reconnu une telle valeur de standard minimal aux Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires édictées par l’ASB.

Par conséquent, dès le 1er juillet 2012, une part minimale de 10 % de fonds propres sur la valeur de nantissement, ne provenant pas de l’avoir du deuxième pilier (que ce soit le versement anticipé ou la mise en gage) est exigé, sous réserve de quelques exceptions (nouvelles réglementations de conventions d’utilisation, reprises avec montant de crédit inchangé, augmentation dans le cadre de la gestion de positions Recovery et octroi de crédits d’exploitation avec des immeubles comme couverture complémentaire). En outre, la dette hypothécaire devra être amortie à hauteur des 2/3 de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 20 ans maximum.

Ces exigences en matière de crédit hypothécaire s’appliquent dès le 1er juillet 2012, étant précisé que les opérations de crédit initiées avant cette date peuvent encore être conclues aux conditions prévues pendant un délai transitoire de cinq mois. Il en va de même s’agissant de l’adaptation des systèmes techniques.

1er juin 2012

Economie: le taux hypothécaire de référence diminue à 2,25%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est en baisse de 0,25% par rapport à la dernière publication et se situe désormais à 2,25%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 mars 2012, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,39% à 2,35%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers a donc diminué à 2,25%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er septembre 2012.

9 mai 2012

Formation: nouveau fonds en faveur de la formation professionnelle

Le Conseil fédéral a déclaré de force obligatoire générale au 1er mars 2012 le nouveau fonds en faveur de la formation professionnelle pour la branche fiduciaire et immobilière.

Désormais, toutes les entreprises de la branche fiduciaire et immobilière verseront à ce fonds une cotisation destinée à la formation – y compris les entreprises qui ne sont affiliées à aucune organisation professionnelle et ne font pas de formation. Les coûts de promotion de la relève sont ainsi répartis sur toutes les entreprises de la branche.

Grâce au fonds, la promotion de la relève sera mieux ciblée, la qualité de la formation initiale sera encore améliorée et la charge financière des entreprises formatrices sera allégée. Concrètement, des cours supplémentaires seront proposés dans des disciplines importantes, l’enseignement numérique sera encouragé et la préparation des examens améliorée. Les entreprises formatrices bénéficieront d’un soutien actif pour la formation des nouvelles recrues et une présence marquée et renforcée lors des salons professionnels permettra de toucher davantage de candidats à la relève.

Le montant de la cotisation au fonds dépend du nombre de collaborateurs de l’entreprise. Il est calculé sur la base d’une déclaration, que chaque entreprise devra remettre chaque année. Le montant annuel de la cotisation est de :
- Catégorie A (entreprises de 1 à 15 collaborateurs) : CHF 200.- (sans TVA)
- Catégorie B (entreprises de 16 à 50 collaborateurs) : CHF 400.- (sans TVA) 
- Catégorie C (entreprises de plus de 50 collaborateurs) : CHF 1'000.- (sans TVA)

Les entreprises qui cotisent déjà à un fonds cantonal en faveur de la formation professionnelle sont elles aussi soumises à l’obligation de cotiser au nouveau fonds fédéral. Cela dit, dans les cantons où des prestations des deux fonds se recoupent, la cotisation au fonds en faveur de la formation professionnelle fiduciaire et immobilière sera réduit.

Toutes les entreprises concernées seront contactées par écrit au cours des mois à venir.

Informations complémentaires: www.fonds-formation.ch, hotline 044 271 18 89.

Le fonds a été créé à l’initiative de l’Organisation pour la formation commerciale fiduciaire/immobilière OFCF et en coopération avec les quatre associations faîtières SVIT Suisse, TREUHAND|SUISSE, Chambre fiduciaire et USPI Suisse. Il est soumis à la surveillance de l’Office fédéral de la formation professionnelle et de la technologie (OFFT).

4 avril 2012

Politique: réunion du groupe de travail chargé de mettre en oeuvre l'initiative sur les résidences secondaires

Le groupe de travail institué par la conseillère fédérale Doris Leuthard et chargé de mettre en oeuvre l'initiative sur les résidences secondaires a tenu sa première séance aujourd'hui à Berne. Il est d'abord chargé d'élucider les questions les plus urgentes, puis de préparer les modifications légales nécessaires.

Les représentants du groupe de travail, qui se sont réunis aujourd'hui pour la première fois à Berne, ont été accueillis par la conseillère fédérale Doris Leuthard. La cheffe du Département fédéral de l'environnement, des transports, de l'énergie et de la communication (DETEC) leur a expliqué le mandat du groupe de travail en les remerciant de leur participation.

L'acceptation de l'initiative sur les résidences secondaires implique de nombreuses modifications, notamment dans la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, qui devra être adaptée en fonction du nouvel article constitutionnel. Quelques questions d'ordre juridique se posent cependant auxquelles l'initiative ne fournit pas de réponse claire. Le groupe de travail sera chargé en premier lieu de préciser la notion de résidence secondaire, d'analyser le sens des dispositions transitoires et d'étudier les modalités d'application. Le groupe de travail dirigé par l'ARE devra par ailleurs se prononcer sur le traitement à réserver aux bâtiments existants. Son objectif sera d'abord de clarifier les questions les plus urgentes si possible au niveau de l'ordonnance juste après les vacances d'été, puis de préparer les modifications légales nécessaires.

Lors d'une mise au point, les représentants du groupe de travail ont présenté leur appréciation de la situation ainsi que les mesures qui leur paraissent urgentes. Ils se sont mis d’accord sur le fait que la mise en oeuvre de l’initiative doit respecter les principes du droit constitutionnel en vigueur.

Mi-avril, le groupe de travail consultera les autres milieux intéressés dans le but de mieux connaître leurs attentes. La prochaine réunion du groupe de travail aura lieu fin avril.

29 mars 2012

Jurisprudence: statistique des autorités de conciliation en matière de bail

L’Office fédéral du logement vient de publier les dernières statistiques des contestations en matière de bail à loyer devant les autorités de concilation, qui couvrent la période de juillet à décembre 2011.

Durant le deuxième semestre 2011, un total de 12’409 procédures de conciliation ont été portées devant les autorités paritaires de conciliation. Par rapport au premier semestre 2011, ce chiffre représente 1’986 nouvelles procédures de moins. 8'290 procédures introduites au semestre précédent étaient encore ouvertes. Au total 20’699 procédures étaient ainsi en traitement. 12’966 cas ont été liquidés à la fin du semestre sous revue, soit selon le nouveau, soit selon l’ancien droit de procédure civil. 7’733 demandes étaient encore pendantes à la fin 2011.

S’agissant des cas liquidés, les parties sont parvenues à une conciliation (transaction, acquiescement ou désistement d’action) dans 6’276 cas, ce qui représente 48,4% des procédures liquidées. Dans 1’752 cas, l’échec de la conciliation a été consigné au procès-verbal, entraînant la délivrance de l’autorisation de procéder (13,5%). 586 propositions de jugement ont été acceptées par les parties (4,5% des cas liquidés). A l’inverse, 439 propositions de jugement ont été rejetées, donnant également lieu à la délivrance d’une autorisation de procéder (3,4% des cas liquidés). Une décision directe a été rendue dans 86 litiges patrimoniaux d’une valeur litigieuse de 2'000 francs au maximum, soit 0,7% des cas. Enfin, 3’827 cas ont été liquidés d’une autre manière (retrait de la requête de conciliation, non-entrée en matière, procédure devenue sans objet ou renvoi à un tribunal arbitral); ce chiffre représente 29,5% des cas liquidés.

Durant la période sous revue, 89 médiations ont remplacé la procédure de conciliation. Dans 30 cas les parties ont demandé la ratification de l’accord conclu dans le cadre de la médiation et dans 41 cas communiqué l’échec de la médiation

1er mars 2012

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,5%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux se situe toujours à 2,5%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 décembre 2011, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,45% à 2,39%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers reste cependant à 2,5%, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis le 1er décembre 2011, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er juin 2012.

1er décembre 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence diminue à 2,5 %

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est en baisse de 0,25 % par rapport à la dernière publication et se situe désormais à 2,5 %.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 septembre 2011, a diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,51 % à 2,45 %. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers est donc désormais de 2,5 %, compte tenu des règles de l’arrondi commercial applicables depuis aujourd’hui, selon la décision prise par le Conseil fédéral le 26 octobre 2011 (modification de l’OBLF).

Le prochain taux sera communiqué le 1er mars 2012.

28 octobre 2011

Economie: nouvelle méthode de fixation du taux hypothécaire de référence

Le Conseil fédéral a décidé ce matin que le taux d’intérêt de référence, qui se fonde sur le taux hypothécaire moyen, sera fixé à l’avenir selon les règles de l’arrondi commercial. La modification y relative de l’OBLF entrera en vigueur le 1er décembre 2011.

Depuis septembre 2008, la fixation des loyers s'appuie sur le taux d'intérêt de référence, qui est appliqué dans toute la Suisse. Ce taux de référence est publié chaque trimestre par l’OFL et il est fondé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse. Jusqu'ici, le taux d'intérêt de référence était adapté lorsque le taux d'intérêt moyen calculé sur la base du premier relevé du taux d'intérêt moyen, qui se situait à 3,43 %, évoluait de 0,25 point de pourcentage.

A l'avenir, le taux d'intérêt de référence sera fixé au quart de pour-cent le plus proche, selon les règles de l'arrondi commercial. A titre d'exemple, un taux hypothécaire moyen de 2,62 % donnera un taux d'intérêt de référence de 2,50 % et un taux hypothécaire moyen de 2,63 %, un taux de référence de 2,75 %.

Ce changement de méthode requiert une modification de l’OBLF. Celle-ci prendra effet le 1er décembre 2011, date qui coïncide avec la prochaine publication du taux d'intérêt de référence. Pour mémoire, le taux de référence actuel, valable depuis le 2 septembre 2011, est toujours de 2,75 %. Il est fondé sur un taux moyen de 2,51 % relevé le 30 juin 2011. Il est donc plus que probable que le taux de référence qui sera communiqué le 1er décembre 2011 ne soit plus de 2,75 %, mais de 2,50 %.

En procédant à cette adaptation, le Conseil fédéral dit tenir « compte du fait que la méthode en vigueur est considérée par le public comme une solution compliquée qui donne lieu à des résultats parfois difficiles à comprendre. Qui plus est, avec le mode de calcul actuel, le niveau des intérêts, qui a fortement baissé depuis l'introduction du taux d'intérêt de référence en vigueur, a pénalisé les locataires dans une mesure inattendue. Plus simple, le modèle de l'arrondi commercial évite des déséquilibres durables dans la fixation des loyer ».

6 octobre 2011

Jurisprudence: statistique des autorités de conciliation en matière de bail

L’Office fédéral du logement vient de publier les dernières statistiques des contestations en matière de bail à loyer devant les autorités de conciliation, qui couvrent la période de janvier à juin 2011.

Au cours du premier semestre 2011, un total de 14’395 procédures ont été portées devant les autorités paritaires de conciliation. Par rapport au deuxième semestre 2010, ce chiffre représente 58 nouvelles procédures de plus. 7'510 procédures introduites en 2010 étaient encore ouvertes. 21'905 procédures étaient ainsi en traitement. 13’746 cas ont été liquidés à la fin du semestre (14’537 cas au deuxième semestre 2010), soit selon le nouveau, soit selon l’ancien droit. 8’159 demandes étaient encore pendantes à la fin du premier semestre 2011 (7’955 demandes à la fin du deuxième semestre 2010).

S’agissant des cas liquidés, les parties sont parvenues à une conciliation (transaction, acquiescement ou désistement d'action) dans 6'138 cas (44,7%). Dans 2'078 cas, l'échec de la conciliation a été consigné au procès-verbal, entraînant la délivrance de l'autorisation de procéder (15,1%). 376 propositions de jugement ont été acceptées par les parties (2,7% des cas liquidés). A l'inverse, 278 propositions de jugement ont été rejetées, donnant également lieu à la délivrance d'une autorisation de procéder (2,0% des cas liquidés). Une décision directe a été rendue dans 165 litiges patrimoniaux d'une valeur litigieuse de 2’000 francs au maximum, soit 1,2% des cas. Enfin, 4'711 cas ont été liquidés d'une autre manière (retrait de la requête de conciliation, non-entrée en matière, procédure devenue sans objet ou renvoi à un tribunal arbitral); ce chiffre représente 34,3% des cas liquidés.

Durant la période sous revue, 57 médiations ont remplacé la procédure de conciliation. Dans aucun cas les parties ont demandé la ratification de l'accord conclu dans le cadre de la médiation ou communiqué l'échec de la médiation.

5 septembre 2011

L’USPI Suisse veut en finir avec le risque de blanchiment dans l’immobilier

Dans certaines situations, on ne peut exclure un risque que le secteur immobilier soit utilisé comme moyen de blanchiment d’argent, avec le cas échéant un effet sur les prix et finalement un marché moins sain. On se tromperait cependant de cible en voulant assujettir de manière généralisée tous les courtiers immobiliers à la loi sur le blanchiment, notamment parce que rien n’empêche le paiement du prix de la vente d’un immeuble directement de l’acheteur au vendeur. Proactive, dans la ligne d’une mise en oeuvre déterminée de ses règles déontologiques, l’USPI Suisse propose d’agir au niveau des transactions immobilières, en prévoyant qu’en cas de vente d’immeuble, le paiement du prix au vendeur soit dans tous les cas effectué par un virement du compte de l’acheteur auprès d’un établissement autorisé en Suisse. Le président Hugues Hiltpold dépose une motion.

Risque potentiel de blanchiment

L’investissement dans l’immobilier en Suisse à travers des fonds de provenance illicite ne peut pas être totalement exclu. Selon le Conseil fédéral, il pourrait y avoir un risque d’abus en cas d’achats immobiliers au cours desquels les paiements sont effectués en dehors du champ d’application de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA), par exemple par l’entremise de banques étrangères ou par des versements en espèces sans la participation d’un intermédiaire financier soumis à la LBA.

Quelques cas emblématiques d’achats de biens immobiliers à des prix hors de toute logique financière et nettement au-dessus du marché ont été relayés dans les médias. Ils ont débouché sur plusieurs interventions parlementaires, qui demandent notamment un assujettissement généralisé du secteur immobilier (en particulier les courtiers) à la LBA.

De son côté, l’USPI Suisse veut être proactive, dans la ligne d’une mise en oeuvre déterminée de ses règles déontologiques. Elle note cependant que l’investissement dans la pierre garantit une certaine transparence, puisque tout propriétaire est inscrit au Registre foncier et que les actes sont conservés par ce dernier sans limite dans le temps. L’USPI Suisse relève aussi que la quasi-totalité des transactions ne présente aucun risque de blanchiment. La solution doit donc être proportionnée.

Une fausse bonne idée

La LBA a pour objet d’assujettir les intermédiaires financiers et de définir qui ils sont. Or un intermédiaire n’existe pas nécessairement dans le cadre d’une transaction immobilière, le paiement du prix pouvant se faire directement de l’acheteur au vendeur. Ainsi, une mesure telle que l’assujettissement généralisé des courtiers immobiliers à la LBA n’offrirait aucune garantie, puisqu’il n’existe pas d’obligation que le prix soit versé au courtier. De même, il n’y a pas d’obligation que le prix de vente d’un bien immobilier soit versé sur le compte du notaire par exemple.

Dans la pratique, le courtier n’a le plus souvent aucun pouvoir de disposition sur des valeurs patrimoniales. Autrement dit, il n’y a pas de versement d’argent comptant au profit du courtier dans le cadre d’une transaction immobilière.

Dans les rares cas où le courtier est amené à transférer ou verser sur mandat de l’acheteur le montant du prix de vente au vendeur, il est déjà en droit actuel considéré comme un intermédiaire financier assujetti à la LBA. Le courtier exerce alors une «activité d’intermédiation financière assujettie à la loi» et il est soumis, de ce fait, au devoir de diligence L’USPI Suisse veut en finir avec le risque de blanchiment dans l’immobilier Page 2 sur 2 et à l’obligation de communication prévus par la LBA en cas de soupçon fondé de blanchiment d’argent.

En bref, la plupart du temps, les transactions immobilières sont donc effectuées par des intermédiaires financiers pleinement soumis à la LBA (établissements bancaires par exemple), qui sont tenus de respecter les obligations de diligence également dans leurs transactions financières relevant du secteur immobilier.

Renforcer la sécurité de manière ciblée

Les risques d’abus évoqués plus haut sont ainsi limités aux rares transactions qui sont en dehors du champ d’application de la LBA. Il convient donc d’agir de manière ciblée, tout en veillant à ne pas augmenter le coût déjà élevé des transactions immobilières en général et à ne pas prolonger ou alourdir les procédures (qui requièrent déjà un certain temps, compte tenu du formalisme qui y est associé).

Pour garantir le contrôle de l’identité de l’origine des fonds dans le cadre d’une transaction immobilière, l’USPI Suisse propose de prévoir que le paiement du prix par l’acheteur doit obligatoirement se faire par le virement depuis son compte ouvert auprès d’un établissement (suisse ou étranger) autorisé en Suisse par la FINMA, Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers. On prend ainsi en considération le fait que ces établissements sont d’ores et déjà équipés et organisés pour mettre en oeuvre les obligations de diligences prévues par la LBA et sont donc les mieux à même de faire respecter ces exigences.

Une motion est déposée

Le président de l’USPI Suisse Hugues Hiltpold dépose donc une motion pour qu’en cas de vente d’immeuble, le paiement du prix au vendeur soit dans tous les cas effectué par un virement du compte de l’acheteur auprès d’un établissement autorisé en Suisse. Il est par exemple possible de compléter l’article 216 du Code des obligations, disposition prévoyant déjà que les ventes d’immeubles et les promesses de vente ne sont valables que si elles ont lieu devant notaire, par acte authentique.

1er septembre 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,75%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est inchangé par rapport à la dernière publication et se situe toujours à 2,75%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 30 juin 2011, a certes diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,54% à 2,51% Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers ne change cependant pas, puisque la baisse du taux moyen n'a pas franchi le seuil de 2,43% qui entraînerait une adaptation du taux de référence.

Le prochain taux sera communiqué le 1er décembre 2011.

12 juillet 2011

Pratique: informations de l’OFL sur la procédure de conciliation

On trouve désormais sur le site de l’Office fédéral du logement (OFL) diverses informations sur les nouveautés concernant la procédure de conciliation en matière de baux à loyer. Un blog, entre autres, favorisera l’échange de vues entre les milieux intéressés.

Le code de procédure civile (CPC), entré en vigueur le 1er janvier 2011, contient d’importantes nouveautés, notamment en matière de conciliation. Ces changements touchent en particulier les autorités de conciliation en matière de baux à loyer. Afin de favoriser l’échange de vues et de connaissances entre les autorités de conciliation, mais aussi en relation avec d’autres organes et personnes concernés, l’OFL a étoffé son offre d’informations sur son site internet.

Celle-ci comprend des informations sur le déroulement de la procédure de conciliation, une comparaison entre les nouvelles dispositions du CPC et les anciennes dispositions du CO, ainsi que des renseignements sur les autorités de conciliation et services compétents. En outre, l’OFL a mis en place un blog destiné à favoriser l’échange de vues et de connaissances.

Lien vers le site de l’OFL : www.bwo.admin.ch/themen/mietrecht/00326/index.html

17 juin 2011

Politique: les initiatives pour l’épargne-logement finalement sans contre-projet

La session d’été des Chambres fédérales s’est achevée ce matin. Lors des votations finales, le Conseil des Etats a finalement refusé son propre contre- projet indirect aux deux initiatives populaires.

Ces deux initiatives seront donc soumises seules, sans contre-projet, au verdict du peuple et des cantons. Pour mémoire, le contenu de ces deux initiatives est le suivant :

• 1. Initiative populaire « pour la promotion de l’épargne-logement » : ce texte prévoit l’introduction facultative par les cantons de la possibilité de déduire du revenu imposable, pendant dix ans au maximum, l’épargne-logement constituée pour l’acquisition d’un premier logement à usage personnel en Suisse (maximum 15'000 francs par an, le double pour les couples) et pour le financement de mesures visant à économiser l’énergie et à protéger l’environnement (maximum 5’000 francs par an, le double pour les couples). L’impôt fédéral direct n’est pas concerné.
• 2. Initiative populaire « accéder à la propriété grâce à l’épargne-logement » : ce texte prévoit l’introduction obligatoire par les cantons et la Confédération de la possibilité de déduire du revenu imposable, pendant dix ans au maximum, l’épargnelogement constituée pour l’acquisition d’un premier logement à usage personnel en Suisse (maximum 10'000 francs par an, le double pour les couples).

16 juin 2011

Pratique: nouvelle plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail

Nouvelle plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, www.bail.ch propose une importante base de données consacrée au droit du bail.

Cette plate-forme permet notamment de télécharger les éditions de la revue Droit du bail, ainsi que les exposés présentés lors des Séminaires sur le droit du bail (jusqu’en 2006). Elle contient aussi la liste et des liens vers les différentes dispositions légales et vers les autorités d’application dans chaque canton, ainsi qu’une bibliographie thématique.

Surtout, la plate-forme permet de s’inscrire à une nouvelle newsletter mensuelle et d’en télécharger les éditions précédentes. Tous les mois, cette newsletter met en avant un arrêt du TF qui revêt un intérêt particulier (c’est « l’arrêt du mois ») et l’accompagne d’un commentaire rédigé par un membre de l’équipe du Séminaire. Plusieurs autres arrêts sont résumés et peuvent aussi être téléchargés.

1er juin 2011

Economie: le taux hypothécaire de référence reste à 2,75%

L’Office fédéral du logement a publié ce matin le nouveau taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail. Ce taux est inchangé par rapport à la dernière publication et se situe toujours à 2,75%.

Le taux d'intérêt moyen, valeur au 31 mars 2011, a certes diminué par rapport au trimestre précédent, passant de 2,59% à 2,54%. Le taux d'intérêt de référence déterminant pour les loyers ne change cependant pas, puisque la baisse du taux moyen n'a pas franchi le seuil de 2,43% qui entraînerait une adaptation du taux de référence.

Le prochain taux sera communiqué le 1er septembre 2011.

13 mai 2011

Politique: l’USPI Suisse s’engage pour renforcer le Programme Bâtiments

Le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons est victime de son succès, au point que les aides aux propriétaires qui veulent entreprendre des travaux de rénovation énergétique ont été réduites. C’est un mauvais signal et l’USPI Suisse demande au contraire une augmentation des moyens alloués au Programme, pour qu’il soit vraiment incitatif. Le président Hugues Hiltpold dépose une motion et un communiqué de presse est diffusé.

En Suisse, une taxe sur le CO2 est appliquée aux combustibles fossiles depuis le 1er janvier 2008. D’après la loi, un tiers du produit de la taxe, mais au maximum 200 millions de francs par an, sert à financer le Programme Bâtiments, qui subventionne des mesures de rénovation énergétique portant sur l'enveloppe des bâtiments. Le reste des recettes est redistribué à la population et aux entreprises.

Dans le cadre du Programme, près de 30'000 demandes de subventions ont été déposées en 2010 (244 millions), soit largement plus que les 12'000 à 16'000 demandes attendues. Il n’y a pour l’heure aucun ralentissement en 2011 et les propriétaires continuent donc à manifester un vif intérêt pour l’assainissement de leur bien, profitant ainsi à long terme d’une baisse de leurs dépenses énergétiques et apportant une large contribution à la protection du climat.

Le succès du Programme a toutefois aussi un inconvénient, puisque les subventions de la première année dépassent nettement les quelque 133 millions annuellement disponibles. Il a donc fallu procéder à des adaptations: depuis le 1er avril 2011, le montant minimal de la subvention a été augmenté de 1'000 à 3'000 francs et la subvention pour le remplacement de fenêtres réduite de 70 à 40 francs.

On donne ainsi un mauvais signal, alors qu’il s’agirait plutôt d'encourager les particuliers à rénover. En généralisant l'octroi d'avantages économiques lors de rénovations énergétiquement performantes, l'Etat incite à un comportement responsable sans toutefois pénaliser le marché. Aujourd’hui, l'Etat se doit d'agir en introduisant des mesures d'incitation aptes à créer un large consensus, à plus forte raison que le coût de travaux d’isolation des bâtiments est souvent très élevé (au point que ces travaux ne sont pas rentables en l’état actuel, même avec les subventions).

Le président de l’USPI Suisse Hugues Hiltpold dépose donc une motion pour que soit affecté au financement des mesures de réduction des émissions de CO2 dans le bâtiment un montant supérieur au plafond actuel de 200 millions de francs par an.

La Lex Koller résiste !

Berne, le 14 mars 2008

Par 115 voix contre 67, le Conseil national a refusé la suppression de cette loi vieille de près de quarante ans soixante sans mesures d'accompagnement pour lutter contre la spéculation.

La Lex Koller n’est pas prête d’être abrogée. Le vote a été sans appel: par 115 voix contre 67, le Conseil national a suivi la majorité de sa commission et décidé de renvoyer au Conseil fédéral l'abrogation de la Lex Koller en demandant au gouvernement de présenter des mesures d'accompagnement plus strictes contre la spéculation et les effets désastreux des «lits froids».

Le Conseil fédéral se voit obligé de se remettre à son projet, les modifications faites à la loi sur l'aménagement du territoire pour modérer les effets indésirables de la suppression de la Lex Koller ayant été jugées insuffisantes. Mais, le Conseil des Etats doit encore se prononcer.

Il restait aux élus à traiter du deuxième projet présenté par le Conseil fédéral, relatif, en l’occurrence, à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La logique aurait évidemment voulu qu'il soit également refusé. De justesse, par 93 voix contre 92, grâce à la voix de son président, le Conseil national a cependant décidé de renvoyer ce deuxième texte à la commission ad hoc, et non au Conseil fédéral. La dite commission ne pourra guère faire autre chose que d'attendre les nouvelles propositions du Conseil fédéral.

Le principe même de l'abrogation de la Lex Koller n'a guère été contesté. A l'inverse, personne n'a défendu une suppression pure et simple de ce texte. C'est donc sur son remplacement par d'autres mesures que se sont affrontés les députés et que se trouve la solution.

Le gouvernement voulait simplement que les cantons désignent des zones où les résidences secondaires pourraient être limitées. Le Conseil national, lui, entend aller plus loin: introduction d'une durée de domicile minimale pour qu'un acheteur étranger puisse acheter une résidence secondaire ou investir dans un immeuble locatif, et présentation de plusieurs variantes pour combattre les lits froids. Pour l'UDC, le moment n'est pas opportun pour abroger la Lex Koller.

Affaire à suivre …

Granges, 28.11.2007

Le Conseil fédéral a approuvé une modification de l'ordonnance sur le droit du bail qui prendra effet le 1er janvier 2008. La fixation des loyers ne sera plus fondée sur le taux hypothécaire des différentes banques cantonales, mais sur un taux d'intérêt de référence valable pour toute la Suisse. Par ailleurs, les rénovations de logements et de locaux commerciaux apportant des améliorations énergétiques seront considérées comme des investissements créant des plus-values et permettront de justifier des hausses de loyer.

A l'avenir, dans l'ensemble de la Suisse, les loyers seront fixés sur la base du taux d'intérêt de référence publié par le Département fédéral de l'économie (DFE). Ce taux de référence sera fondé sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse, qui sera établi chaque trimestre. Le DFE publiera le nouveau taux d'intérêt de référence dès que ce taux d'intérêt moyen aura varié d'un ¼ pour cent. Le loyer pourra ainsi être augmenté ou baissé dans les limites des taux de répercussion usuels actuels. Sous le régime et en l'état des taux actuels, une variation du taux hypothécaire de ¼ pour cent permettrait une adaptation de loyer de 3 %.

Aujourd'hui, la fixation des loyers est fondée sur le taux pratiqué par les différentes banques cantonales pour les hypothèques variables de premier rang. Or il s'imposait de modifier cette pratique, étant donné que plusieurs banques cantonales ne publient plus de taux officiel et que d'autres formes de financement coexistent avec les modèles d'hypothèques à taux variable.

Comme le relevé des données prendra un certain temps, la première publication du taux d'intérêt de référence n'interviendra probablement pas avant le 1er septembre 2008. D'ici à cette date, on continuera d'appliquer la réglementation en vigueur.

Le nouveau texte prévoit en outre que les améliorations énergétiques apportées aux habitations et aux locaux commerciaux seront assimilées à des investissements créant des plus-values et justifieront une augmentation de loyer, l'idée étant d'inciter les bailleurs à entreprendre de telles améliorations.

Droit du bail

14 Novembre 2007

Les représentants des propriétaires et des locataires sont arrivés à un accord, hier dans la soirée, qui va dans le sens d'un couplage des loyers avec l'indice suisse des prix à la consommation.

Les loyers devraient augmenter à l'avenir au gré du renchérissement. Les représentants des bailleurs et des locataires alémaniques et romands sont parvenus à un compromis pour réviser le droit de bail. Mais la partie ne sera pas terminée avant 2010.

Les participants à la rencontre dirigée par la conseillère fédérale Doris Leuthard ont tous chanté victoire hier soir devant la presse.

Toutes les tentatives de révision du droit du bail datant de 1990 ont en effet avorté jusqu'ici. Si ce projet de révision du droit de bail enfin ficelé parvient à passer la rampe du parlement probablement l'an prochain ce sera «la fin d'une longue histoire douloureuse jalonnée d'échecs depuis une vingtaine d'années», a déclaré la ministre de l'Economie.

Détails de l'accord pas encore fixés

Les détails de l'accord ne sont pas encore tous fixés. Mais dans les grandes lignes, les représentants des propriétaires et des locataires ont signé l'arrêt de mort du couplage des loyers avec les taux hypothécaires. Les locataires subiront en contrepartie des hausses annuelles au gré de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation. L'inflation sera en principe pleinement répercutée.

Les milieux de locataires, qui avaient jusqu'ici plaidé pour une indexation partielle à 80%, ont dû lâcher du lest dans ce domaine. Pour compenser, les milieux immobiliers ont accepté de leur côté de renoncer aux hausses de loyers en cas de changement de propriétaire.

Instrument de comparaison

Il ne sera par ailleurs pas possible d'augmenter les loyers pendant une année à la suite de travaux ayant entraîné une plus-value, à moins qu'ils n'aient été annoncés lors de la conclusion du bail. Enfin, le caractère abusif ou non d'un loyer initial sera établi à l'aide de loyers comparatifs en début de bail. Cette opération se fera au moyen d'un instrument permettant de calculer les loyers comparatifs.

La marge de manoeuvre politique semble mince. Il s'agit d'un paquet difficilement ficelé et toute modification risque de faire s'écrouler l'édifice, a estimé le président de l'Association suisse des propriétaires fonciers Rudolf Steiner (PRD/SO). Le secrétaire général de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) Carlo Sommaruga, a toutefois souligné que le compromis est un «essai pas encore transformé». Mais selon lui, le changement de paradigme est essentiel, car les loyers constituent le plus lourd poste budgétaire pour la plupart des familles, avec environ 20%.

Le Conseil fédéral veut abroger la Lex Koller

4 juillet 2007 

La "lex Koller", limitant l'achat d'immeubles par des étrangers non domiciliés en Suisse, va sans doute être abrogée. Le Conseil fédéral a transmis mercredi son projet au Parlement. Les cantons devront réguler la construction de résidences secondaires.

L'abrogation de la lex Koller risque d'entraîner une forte expansion de la demande de logements de vacances dans les régions à vocation touristique. Pour éviter une augmentation incontrôlée du nombre de constructions, le Conseil fédéral propose de compléter la loi sur l'aménagement du territoire.

Les cantons devraient être contraints de désigner, dans leurs plans directeurs, les communes et les régions dans lesquelles des mesures sont indispensables pour garantir un rapport équilibré entre le nombre de résidences principales et celui des résidences secondaires. Ils disposeront de trois ans pour arrêter les stratégies et mesures qui s'imposent.

Pour éviter un vide juridique, la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ne sera abrogée qu'à l'issue de ce délai. Elle doit disparaître car il n'y a plus de danger d'une emprise étrangère excessive sur le sol national. Le texte constitue en outre entrave au commerce de bien-fonds et donc un frein au libre marché, estime le Conseil fédéral.

Sans lex Koller, les étrangers ne résidant pas en Suisse pourront acquérir selon une procédure nettement plus simple qu'actuellement des terrains constructibles et des immeubles d'habitation. Ces investissements devraient contribuer à augmenter une offre de logements insuffisante en maints endroits.

Limitation du droit de recours des organisations: le CF soutient l'initiative

Mai 2007  

Le gouvernement revient ainsi sur sa décision du 13 septembre de prôner le rejet de l'initiative populaire "Droit de recours des organisations: Assez d'obstructionnisme - Plus de croissance pour la Suisse". Ce texte, lancé par les radicaux zurichois, veut interdire purement et simplement le droit de recours lorsqu'il s'agit de projets approuvés par le peuple ou le législatif d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.

Le Conseil fédéral est très peu dissert sur les raisons de son revirement, que son porte-parole Oswald Sigg n'a pas voulu commenter lors de la traditionnelle conférence de presse suivant la séance du collège.

Dans un communiqué, le Département fédéral de l'environnement (DETEC) note que le gouvernement justifie sa décision par le fait que la révision de la loi sur la protection de l'environnement adoptée par le Parlement en décembre "ne reprenait pas toutes les revendication fondées de l'initiative". Il a également été relevé que les privés ne doivent en principe pas se substituer à l'Etat.

Il appartient désormais au Parlement de traiter l'initiative et de formuler sa propre recommandation de vote. Moritz Leuenberger est confiant que le "non" l'emportera, la révision de loi élaborée par les Chambres ayant été approuvée quasiment sans opposition lors du vote final. Elle n'a pas non plus fait l'objet d'un référendum.

Révision de l'ordonnance sur le droit du bail

30 novembre 2006

Le droit de bail actuel est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il remplaçait alors l'arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Toutes les dispositions relatives au droit de bail sont depuis lors réunies dans le code des obligations (CO). Bien que les travaux de révision aient duré plus de dix ans au total, des appels provenant aussi bien des locataires que des bailleurs n'ont cessé de s'élever, même après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, pour réclamer d'autres modifications.

Le 29 septembre 2006, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie (DFE) d'élaborer un projet de révision de l'ordonnance sur le droit du bail. Etant donné le résultat de la procédure de consultation, il a décidé de ne pas poursuivre, pour l'instant, les travaux de révision entamés au niveau de la loi.
Dans l'ensemble, le projet mis en consultation n’a pas reçu un accueil enthousiaste. Lles points de vue des associations de locataires et de bailleurs ainsi que des organisations qui leur sont proches ont fortement divergé.
Les représentants des locataires estiment qu'il est nécessaire d'agir et exigent une révision de la loi. Par contre, ils rejettent le modèle dualiste proposé, qui n'offre pas de vraie possibilité de choix pour ces derniers. En outre, ils rejettent l'instrument des loyers de référence comme critère d'abus ainsi que d'autres dispositions centrales du projet. Ils demandent davantage de protection pour les locataires et, en particulier, un renforcement de la protection contre les congés.
Quant aux organisations proches des bailleurs, elles acceptent le projet sur le fond tout en attendant que l’on réduise la protection des locataires. Un accord des associations directement concernées n’est pas en vue, tant sur les questions de fond que sur les questions de détail et les propositions exprimées par les autres parties consultées vont dans des directions différentes.

Vu la situation, le Conseil fédéral a décidé de ne pas poursuivre pour l'instant les travaux de révision au niveau de la loi. Il a toutefois chargé le DFE d'élaborer un projet de révision de l'actuelle ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Il s'agit en effet d'examiner l'opportunité de répercuter l’évolution du taux hypothécaire par le biais d’un taux moyen, la possibilité de prendre en compte les améliorations énergétiques dans la formation des loyers ainsi que la nécessité d'une réglementation concernant les acomptes versés pour les frais accessoires.

Le droit du bail actuel remonte à 1990. Diverses propositions de modification ont échoué en votation populaire en 2003 (initiative populaire de l'Association suisse des locataires) et en 2004 (contre-projet du Parlement). Le projet mis en consultation avait tenté de trouver l’équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs.

Affaire à suivre …

Droit de recours des associations

15 décembre 2006 

La réforme du droit de recours des associations de protection de l'environnement, qui vise à simplifier les études d'impact sur l'environnement et à prévenir les abus, est en phase de discussion au sein du parlement.

Les associations de protec¬tion du paysage et de l'environ¬nement ont tellement tiré sur la corde exclu¬sive de la protection des seuls inté¬rêts qu'elles défendent qu'elles ont provoqué un quasi blocage du système. Cet automne, le parlement achève ses travaux concernant la révision des lois sur la protection de l'environne¬ment et de la protection du paysage entreprise pour donner suite à une ini¬tiative parlementaire, déposée en 2002 et adoptée en juin 2003. Cette dernière demandait une simplification des études d'impact sur l'environne¬ment et la prévention d'abus grâce à une définition plus précise du droit de recours des organisations. La nouvelle mouture sauvegarde le droit de recours. Mais, une initiative populaire radicale lance une nouvelle attaque contre les associations de protection de l'environnement. Cette initiative demande en effet que leur droit de recours ne soit pas vala¬ble lorsqu'il s'agit de projets qui ont été approuvés par le peuple d'une commune, d'un canton ou de la Confédération.

Habilitée à faire recours depuis longtemps en vertu des lois sur la protection du paysage et de l’environnement, les associations concernées ont enregistré de nombreux succès. Mais à force d’intervenir dans tous les dossiers, elles ont détourné la volonté du législateur et finissent par bloquer systématiquement tout projet d’envergure. Depuis l’affaire du Hardturm à Zürich, plus personne ne doute du bien fondé d’un nécessaire recadrage de ce doit de recours. D’où le succès de l’initiative citée plus haut.

Depuis cette affaire, les critiques ont redoublé, démontrant que le droit de recours a entraîné un dérapage dans la pesée des inté¬rêts. Une étude, certes contestée, a chiffré à 25 milliards l'am¬pleur des travaux immobilisés ou abandonnés à cause de la «recou¬rite». Plus personne ne peut nier que la perte pour l'économie est substantielle dans ce genre de cas. En outre, certains soupçonnent les organisations concernées de s'enrichir par le biais du droit de recours. Le fait que les maîtres d'ouvrages doivent sou¬vent fournir des compensations y contribue. Cela étaye le soupçon de pratiques très peu transparentes pour le public.

Les objectifs de cette révision visent à alléger les études d’impact sur l’environnement, éviter les abus et accélérer les procédures de construction, notamment en précisant le type des installations qui sont obli¬gatoirement soumises à l'étude d'impact sur l'environnement. Il est introduit une disposition qui oblige les autorités à tenir compte d'éven¬tuelles préoccupations exprimées par le Parlement ou par le peuple lors de la procédure.
Le Conseil des Etats a décidé de ne soumettre au droit de recours des organisations que les décisions por¬tant sur des installations faisant l'ob¬jet d'une étude d'impact. Il a par ailleurs précisé que les organisations habilitées à recourir doivent être actives au niveau national et doivent poursuivre un but non lucratif. En outre, le droit de recours est limité aux domaines visés depuis dix ans au moins dans les statuts de l’association.
Autre nouveauté restrictive : les associations devront intervenir au tout début de la procédure. De plus, les accords éventuels passés entre les associations et les maîtres d’ouvrage ne pourront plus être légalisés. De même, les accords passés entre ces mêmes partenaires seront illicites s'ils prévoient des peines conventionnelles. Et surtout, les frais de procédure seront à la charge des recourants qui n'obtiennent pas gain de cause. Enfin, un début anticipé de construction sera autorisé si l'issue du recours d'une organisation ne peut avoir d'incidence sur les travaux.

Une disposi¬tion qui prévoit de contraindre les autorités à pondérer l'ensemble des intérêts et à tenir compte des préoc¬cupations du peuple et du Parle¬ment est encore en discussion. Mais cette disposition constitue un point fort de la réforme dans la mesure où elle pourrait servir de contre-projet à l'initiative populaire des radicaux, qui veut exclure les recours contre des projets avalisés par une votation populaire ou un législatif.

La réforme est donc pratiquement sous toit et les associations écologistes semblent s’être fait une raison, ceci d’autant plus qu’une nouvelle initiative parlementaire UDC menace le droit de recours d’une suppression totale.